Покупка недвижимости всегда сопряжена с определенными рисками, особенно если продавцом выступает пожилой человек. К сожалению, пенсионеры часто становятся жертвами мошеннических схем, лишаясь своего имущества незаконно. Через некоторое время после продажи жилье возвращается прежним владельцам решением суда, оставляя новых покупателей ни с чем. Все больше судебных дел подобного рода имеют резонанс.
В начале ноября суд счел Ларису Долину не осознававшей своих действий при продаже квартиры.
"Истец Долина Л.А. полагает, что предварительный договор и договор купли-продажи являются недействительными сделками ввиду их заключения под влиянием заблуждения. В силу Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной", – сказано в документе.
Напомним, что год назад певица продала свою элитную пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей под влиянием мошенников. Полученные деньги с продажи от дочери топ-менеджера IT-холдинга Полины Лурье Долина отдала злоумышленникам, часть – через курьера, остальные вместе с личными сбережениями перевела на "безопасный" счет. В марте Хамовнический районный суд вернул квартиру певице и отклонил встречный иск покупательницы о выселении артистки.
В Кузбассе с начала 2025 года лишились недвижимости из-за мошеннических махинаций 5 человек. Инциденты, связанные с участием пенсионеров, происходили и раньше. Например, в 2023 году 78-летняя пенсионерка из Кемерова под влиянием якобы сотрудника местного Следственного комитета отдала 9 миллионов рублей, часть из которых были получены от продажи двух квартир. Рядом с женщиной на протяжении нескольких месяцев находилась некая Светлана, которая помогала с оформлением и переводами. Ее удалось задержать и отправить в СИЗО.
В Ульяновске бывшая учительница Вера Бондина продала две квартиры, но не спешила покидать жилплощадь. Через месяц после сделки пенсионерка заявила, что находилась под влиянием украинских мошенников. Все денежные средства, полученные от продажи передала им. Ее жертвами стали две семьи. Суд встал на сторону пенсионерки, несмотря на то, что сделки были оформлены максимально прозрачно – в банке и у нотариуса, в документах также было зафиксировано, что женщина подтвердила намерение о продаже и это было ее личным решением.
В октябре 66-летняя пенсионерка из Таштагола и ее внук лишились не только сбережений, но и квартиры стоимостью 4 миллиона рублей. По информации правоохранительных органов, началось все после звонка от лже-курьера маркетплейса. Затем злоумышленник, представившись сотрудником Росфинмониторинга, сообщил о взломе личного кабинета на Госуслугах. Чтобы "обезопасить" средства, он убедил их перевести часть денег на "безопасный счет", а остальное – передать курьеру. Семья решилась на продажу единственной недвижимости, отдав полученную прибыль.
Конечно, покупка квартиры у пенсионеров может стать выгодной инвестицией благодаря привлекательной цене, однако риск столкнуться с проблемами, связанными с добросовестностью продавца, существенно возрастает.
– Важно помнить, что мошенничество часто строится на доверии жертвы. Старики, испытывающие дефицит внимания, зачастую соглашаются на невыгодные сделки, полагая, что делают правильный выбор, – пояснила Юлия Исупова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Кузбассу. – Недобросовестные посредники могут убедить пожилого человека подписать договор купли-продажи, когда тот не осознает серьезность последствий. Часто мошенники используют поддельные документы или уговаривают жертву передать недвижимость третьим лицам.
Важно заранее предусмотреть возможные риски и обеспечить безопасность покупки. Рассмотрим рекомендации, которые помогут избежать неприятностей при приобретении жилья у пенсионеров.
1. Поставить все возможные запреты, в том числе на выдачу кредитов
За октябрь 2025 года кузбассовцы оформили 3 977 запретов на распоряжение имуществом без личного участия, а всего за прошедшие месяцы текущего года – 26 885.
2. Запрашивайте согласие родственников
Иногда судебные разбирательства инициируются родственниками продавца, недовольными продажей квартиры без их согласия. Например, если сделка совершена в результате неправомерных действий или под давлением обстоятельств, суд может признать договор недействительным.
Рекомендуется обсудить предстоящую покупку с родственниками пожилого продавца. Их одобрение придаст уверенности в намерениях со стороны пенсионера и исключит вероятность дальнейших споров с ним. Если родственники отсутствуют или отказываются давать своё одобрение, рекомендуется задуматься о целесообразности приобретения такого жилья.
3. Проверьте историю квартиры
Перед заключением договора обратите внимание на отсутствие подозрительных сделок с недвижимостью в прошлом, проверяя архивные записи Росреестра. При проверке истории также полезно выяснить, была ли недвижимость предметом судебных разбирательств ранее. Особое внимание уделите наличию правоустанавливающих документов, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
4. Оцените физическое состояние продавца
Вице-президент Кемеровской областной нотариальной палаты Дарья Чуйкова советует отвести владельца квартиры на встречу с нотариусом.
– Специалист обратит внимание на его поведение и реакцию, задавая наводящие вопросы. Если пенсионер выглядит растерянным, неадекватным или не уверенным в собственных действиях, лучше отказаться от покупки. Возможно, его ввели в заблуждение или обманули, – поясняет Дарья Чуйкова.
Особенно осторожным стоит быть, если собственник отказывается встречаться самостоятельно и настаивает на оформлении сделки через представителя. Всегда запрашивайте нотариально удостоверенную доверенность перед принятием решения.
5. Заключение у психолога
Осмотр и получение заключения врача-психиатра перед сделкой увеличивает шансы рассмотрения дела в суде в пользу добросовестного приобретателя, поскольку служит доказательством осознанности владельца при совершении сделки.
6. Обратитесь к юристу
– Особенность многих случаев в том, что даже признанные судом сделки подлежат аннулированию, если доказано воздействие мошенников на старого человека. Следовательно, консультация квалифицированных юристов и оформление договора в строгом соответствии с законом крайне важны, – отметила Татьяна Крайнова, президент Кемеровской областной нотариальной палаты.
Привлечение квалифицированного юриста поможет грамотно составить договор купли-продажи, предусмотреть условия возврата денежных средств в случае признания сделки недействительной, а также обеспечить соблюдение всех формальных требований закона.
Профессиональный адвокат сможет правильно оформить процедуру проверки юридической чистоты сделки, учесть специфику приобретения жилья у пенсионеров и сообщить о возможных неприятностях.
7. Заключайте предварительный договор
Заключение предварительного договора дает дополнительное время для тщательной подготовки к сделке, включая сбор необходимых справок и оформление документации. Этот документ обязателен к исполнению и помогает установить четкую ответственность каждого участника процесса.
8. Стоимость жилья
Многие профессиональные участники рынка недвижимости подчеркивают значение анализа состояния жилого помещения. Обычно мошенники стараются ускорить продажу дешевых квартир, мотивируя низкую цену различными причинами вроде срочной потребности в средствах. Однако низкая рыночная стоимость жилья должна вызывать подозрения.
Еще одна ключевая проблема, позволяющая совершать махинации с недвижимостью – это незарегистрированные права собственности. Многие владельцы квартир и домов получили свои права до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 31 января 1998 года, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Без официального оформления права владение фактически оказывается бесконтрольным и доступным для злоупотреблений.
Это создает условия для реализации мошеннических схем. Преступники убеждают владельцев подписать фиктивные документы, получив взамен обещания материальной выгоды или помощи. После подписания документов жилье переоформляется, а жертвы остаются на улице без возможности доказать свое право на него.
Пожилые люди, живущие одни, становятся легкой добычей для мошенников. Многие страдают от недостатка общения и поддержки близких, что создает благоприятную почву для манипуляций. Психологи отмечают, что изолированные пожилые люди склонны доверять посторонним, чувствуя себя защищенными рядом с теми, кто проявляет заинтересованность и сочувствие.
Многие из них испытывают трудности с восприятием сложных юридических документов и подписывают бумаги, не осознавая последствий своих действий. Недобросовестные покупатели могут воспользоваться слабым здоровьем, плохим зрением или даже психическими проблемами продавцов, вводя их в заблуждение относительно условий сделки.
Например, распространённый сценарий выглядит следующим образом: продавец утверждает, что подписал договор дарения или купли-продажи якобы в обмен на финансовую помощь либо ремонт дома, однако впоследствии выясняется, что никаких денег за квартиру он не получил. После обращения в суд квартира нередко возвращается законному владельцу, а покупатель остается без собственности и вложенных средств.
Кроме того, нередки случаи, когда злоумышленники подделывают доверенности или подписи продавца, вынуждая покупателя нести дополнительные расходы на судебные разбирательства и защиту своей правоты.
Эксперты рекомендуют предпринять следующие меры профилактики от мошенничества:
- Регистрация прав собственности: оформляйте права на недвижимость своевременно и регистрируйте их в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Запрещение сделок без личного присутствия: установите запрет на совершение любых сделок с вашим имуществом без вашего личного присутствия.
- Получение выписок из ЕГРН: периодически заказывайте выписки из ЕГРН, чтобы убедиться в неизменности статуса ваших активов.
- Контроль над документами: храните оригиналы правоустанавливающих документов в надежном месте и ограничивайте доступ посторонних лиц к ним.
- Обращение в правоохранительные органы: немедленно обращайтесь в полицию, если появились подозрения на попытку мошенничества.
Важно помнить, что безопасность жилища начинается с личной бдительности и юридического сопровождения каждой операции с недвижимостью. Также рекомендуется следить за состоянием финансовых счетов и своевременным обновлением документов, подтверждающих право собственности.