Квартирный вопрос, как известно, испортил москвичей. А вот в Кузбассе, похоже, ситуация несколько иная. Жилье все доступнее и доступнее. По крайней мере, Росреестр сообщил недавно, что по результатам 10 месяцев 2022 года, несмотря на все происходящее в стране, количество регистраций по ипотечным сделкам выросло почти на 14 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, как выяснилось при ближайшем рассмотрении, с официальной статистикой не все так однозначно. Подробности читайте в статье корреспондента VSE42.Ru.
Как сообщалось ранее, за 10 месяцев 2021 года региональное управление Росреестра зарегистрировало 20712 ипотечных сделок. За аналогичный период 2022 года этот показатель составил 23560. Итого прирост составил 13,75 процента.
Из озвученных государственными регистраторами данных, как видится, следует: количество ипотечных сделок выросло. Причем значительно. Все-таки всего за один год и сразу на 14 процентов. Как говорится, такого роста можно было бы ожидать в годы экономического бума. 2022 едва ли можно отнести к таковым. И, тем не менее, факт остается фактом. По крайней мере, статистически.
И все бы ничего, если бы не другой факт. Кстати, тоже напрямую связанный со статданными. Правда, на этот раз в качестве источника выступил Центральный банк России.
На этот раз, согласно данным, опубликованным на его официальном сайте, в Кемеровской области ипотечный бум наблюдаться, увы, просто физически не может. И вот почему. В минувшем 2021 году за 10 месяцев кузбассовцы получили 2827 ипотечных кредитов, а за тот же период в 2022 году – 2357 таких же кредитов. Итого снижение количества ипотек составило 16,6 процента или почти 500 в абсолютном выражении.
Можно, конечно, предположить, что при формировании конечных статистических данных в Росреестре и в Центробанке используются различные методики, которые в итоге приводят к разночтениям между данными двух ведомств. Ну, например, на процент, два, три пусть… Но когда разница между итоговыми значениями составляет более условных 30 процентов – минус 16,6 у ЦБ и плюс 13,75 у Росреестра, – говорить о математической погрешности и разночтениях в методологических подходах едва ли приходится.
Попытки прояснить возможную причину у представителей госрегистраторов и в ЦБ успехом не увенчались. Единственное, что стало понятно после общения с ведомствами, так это то, что статистика каждого из них верна.
Однако каким образом при падении количества выданных ипотек выросло количество ипотечных регистраций – этот вопрос так и остался без ответа.
Как один из вариантов решения этого ребуса, можно было бы предположить, что в статистику могут попасть так называемые переходящие данные. Типа выдачу кредита одобрили в конце декабря 2021 года, а фактическая регистрация сделки по объекту недвижимости прошла, например, в начале января 2022 года. В результате в статистику ЦБ кредит попал в 2021 году, а в статистику Росреестра – в 2022 году.
Но смущает тут только одно: пресловутая разница в 30 процентов. Едва ли столь существенная доля от общего числа ипотек и регистраций могла прийтись на рубеж двух лет.
По большому счету, повторюсь, что не доверять данным от ЦБ России и от Росреестра, наверное, не приходится. Каждый, как говорится, считает, как может. Но понять причину разночтений все же было интересно. Но перейдем от частностей к оценке более общей картины – а именно к общему количеству регистрационных действий, проведенных сотрудниками регионального управления Росреестра в Кемеровской области.
Общий тренд, как и в случае с ипотекой, тоже возрастающий. Причем даже большими темпами, чем ипотека. В "росреестровском" варианте, разумеется.
Итак, по данным, которые недавно на пресс-конференции озвучила заместитель руководителя областного управления Росреестра Юлия Исупова, количество зарегистрированных сделок с объектами недвижимости выросло на 15,96 процента. То есть даже больше, чем в случае с ипотекой. Так, за 11 месяцев прошлого года госрегистраторы зафиксировали 20712 ипотечных заявлений, а годом позднее – 23560.
Объяснить такой рост рынком достаточно трудно. Едва ли можно ожидать, что заканчивающийся год претендует на звание "года экономического роста", который так или иначе должен привести и к увеличению количества сделок на рынке недвижимости. Так в чем же возможная причина увеличения государственных регистраций?
Как объяснили представители регионального управления Росреестра, дело, отчасти, может быть в том, что в общую статистику регистраций попадают, если так можно сказать, "технические" регистрации. Например, изменение законодательства, согласно которому муниципалитеты обязаны произвести регистрацию имеющихся в их собственности объектов. Как это было в 2022 году. То есть, речь не идет о реальных сделках между покупателями и продавцами недвижимости.
Плюс к этому стоит добавить различные регистрационные действия, которые происходили в рамках той же дачной амнистии, когда люди просто узаконивали имущество, которым владеют уже долгие годы. Плюс – кто-то из кузбассовцев решает зарегистрировать в официальном порядке гаражи, которые были куплены много лет назад и наконец дошли руки до узаконивания.
И так далее, и тому подобное. Но, в любом случае, говорить о возросшей активности на рынке недвижимости так или иначе уместно. И тут интересно понять, какой из кузбасских муниципалитетов оказался в числе первых.
Логично было бы ожидать, что претендентами на звание "самого активного" могут стать крупнейшие города региона – Кемерово или Новокузнецк. Но суровая реальность все расставила по своим местам в совершенно ином порядке. Отмечу, отдельно мы пытаемся оценить не общий объем регистраций объектов недвижимости, а именно их динамику. То есть где за один и тот же период (10 месяцев) двух последних лет отмечен наибольший прирост.
Так вот, как ни странно может кому-то показаться, но Кемерово занял в рейтинге кузбасских муниципалитетов "жалкое" 25 место – плюс 15 процентов. Новокузнецку досталось чуть менее "жалкое" 22 место – плюс 17 процентов.
Лидерами же рейтинга оказались совершенно не очевидные для стороннего наблюдателя муниципалитеты. Третье место досталось Мариинскому району с результатом роста в 66 процентов. Второе место с большим отрывом от "бронзового призера" в 20 процентов (итого 86 процентов) занял Беловский район.
А вот "золото" с "поразительными результатами" в 113 процентов роста по сравнению с прошлым годом завоевал Междуреченский район.
На самом деле, если говорить серьезно, то вряд ли в данном рейтинге уместно говорить о каком-то реальном экономическом прорыве, строительном буме и прочих приятных реалиях в отдельно взятом муниципалитете Кемеровской области. Скорее всего, это те самые законодательные новации, заставляющие чиновников "приводить в соответствие".
Что касается победителя в "абсолютном весе" (по количеству регистраций), то здесь как раз Кемерово стал обладателем первого места с результатом 32111 за 11 месяцев года. Новокузнецку с существенным проигрышем в количестве досталось только второе место – здесь зарегистрировано 25667 регистраций.
И, наконец, третье место буквально вырвал у конкурентов Кемеровский муниципальный округ с результатом 11545 зарегистрированных прав собственности.
Отдельно стоит отметить, что пусть и не призовое, но все же близкое к тройке лидеров четвертое место с результатом 10493 регистраций занял город Прокопьевск.
А теперь перейдем от ситуации на рынке недвижимости в целом к конкретным случаям, касающимся в перспективе абсолютного большинства наших читателей. Речь о покупке жилья. В этой связи специалисты кузбасского управления Росреестра дали несколько актуальных советов с точки зрения специалистов этой сферы деятельности, которые могут оказаться весьма полезны. По крайней мере, для людей, далеких от постоянной работы на этом рынке.
Так, например, госрегистраторы обратили внимание на то, что перед проведением сделок купли-продажи недвижимости настоятельно рекомендуется заказывать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это позволит установить не только текущих владельцев приглянувшейся вам квартиры, но и узнать историю объекта недвижимости, того, насколько она может оказаться проблемной.
Простой пример. Если выписка из ЕГРН покажет, что квартира подозрительно часто переходила из рук в руки, то это повод задуматься. Даже если с ней не связаны какие-либо криминальные истории, то все же может быть что-то не так. Например, почему человек продает недавно купленное жилье без явных на то причин? Вполне возможно, что в квартире банально холодно зимой. Короче, внимательно читаем выписку из ЕГРН!
В этой связи еще одна информация может оказаться актуальной. Росреестр, как и многие другие госструктуры, активно переходит на электронные услуги. Это, помимо экономии на госпошлине, позволяет, например, сократить и время регистрации. В таком случае в 90 процентах случаев достаточно одного дня. Это только на саму регистрацию. Плюс к этому можно сэкономить время и на походах в МФЦ (многофункциональный центр) для подачи документов и потом их получения.
Ну и, наконец, электронная подача документов позволяет отслеживать их статус в режиме онлайн.
Еще один полезный момент, на который обратили внимание специалисты Росреестра, это набор документов, который необходим при покупке жилья. Часто имеет место такая ситуация. Квартиру продает один из супругов, который является единственным (титульным) ее собственником. В таком случае согласие второго супруга не является обязательным. Ведь владельцем является только один из них.
Тем не менее, согласно семейному кодексу России, это жилье является имуществом, совместно нажитым во время нахождения в браке (если оно было куплено, а не подарено). Таким образом, в будущем может возникнуть ситуация, когда второй супруг, не дававший нотариально заверенного согласия на совершение сделки, по закону может потребовать либо всю квартиру, либо часть ее стоимости у нынешнего владельца.
Чтобы избежать возможных проблем, государственные регистраторы настоятельно рекомендуют при покупке жилья заручиться еще одной "бумажкой" – согласием второго супруга. Она поможет избежать проблем.
Кстати, сам факт государственной регистрации никоим образом не является гарантом для покупателя. Даже с правильно зарегистрированной квартирой могут возникнуть проблемы. О первой мы уже сказали. Вторая достаточно распространенная – это вероятность возникновения виндикационных исков или исков к добросовестному приобретателю.
Относительно недвижимости суть их в следующем. Покупатель на законных основаниях приобрел квартиру, рассчитался за нее, платит ипотеку. Однако спустя год, два или больше появляется какой-нибудь племянник бывшего хозяина, который на момент сделки был несовершеннолетним. Или родственник, который находился в то время в исправительной колонии. И выясняется, что его права самим фактом продажи были нарушены.
Чаще всего в таких случаях суд принимает сторону "пострадавшего", признает сделку по приобретению квартиры ничтожной и обязывает нынешнего владельца жилья вернуть квартиру тому самому родственнику. В результате человек оказывается на улице и с ипотечным кредитом на руках.
Согласитесь, неприятная история, однако кузбассовцы то и дело в нее попадают. Так, например, как сообщила Юлия Исупова, за последние пять лет таких виндикационных исков было 10, в том числе один – в 2022 году. И тот факт, что квартира прошла государственную регистрацию, никак не защищает добросовестного приобретателя от потери своего недвижимого имущества.
Поэтому вывод здесь может быть только один: прежде чем купить квартиру, внимательно изучайте ее историю, количество ее бывших и нынешних владельцев. Чем лучше изучите, тем спокойнее в будущем вам будет владеть своей недвижимостью.