Сдавать квартиру жильцам "по объявлению" довольно хлопотно, а порой небезопасно. Напрасно покупка жилой недвижимости в многоквартирных домах до сих пор считается одним из самых надежных путей вложения и сохранения денег, а передача ее в наем – эффективным инструментом обеспечения пассивного дохода. Чего стоит опасаться, заселяя в свою квартиру людей "с улицы", и как защититься от правового и бытового беспредела, выяснял журналист VSE42.Ru.
История супругов Валентины и Ивана Князевых довольно типична для людей, которые вложили деньги в квартиры, надеясь обеспечить себе безбедную старость, получая с них ренту. Выйдя на пенсию, на все свои сбережения они купили две однокомнатные квартиры в спальном районе Новосибирска. Сдав их, Валентина и Иван надеялись получать дополнительно к пенсии 40-50 тысяч рублей и на эти деньги ездить на море, лечиться в санаториях, оплачивать медицинскую страховку, помогать дочери и т.п.
Но то, что на первый взгляд казалось им простым и выгодным, в реальности превратилось с проблему. Одну квартиру супруги сдавали одинокой женщине, преподавателю университета. Во вторую заехала семейная пара с ребенком. С виду приличные люди не должны были создать проблем. Так сначала и было, пока спустя полгода от соседей семейной пары не начали поступать звонки с жалобами.
– Пара с ребенком были очень милыми людьми. Симпатичные, спокойные, хорошо одетые. Но, как мы узнали от соседей, сначала они повадились скандалить. Причем разборки с криками и битьем посуды происходили, как правило, по ночам и в выходные. Понятное дело, днем они на работе. А на сон грядущий начинают выяснять отношения. Соседям, конечно, это не нравилось. Но они сами пытались решить вопрос: просили парочку не шуметь, – рассказала Валентина Князева.
Однако этим проблемы со скандальным семейством не закончились. Вскоре женщина с ребенком съехала из квартиры. Муж остался один.
– Нужно сказать, что платить он продолжал вовремя, поэтому мы не беспокоились. А потом от жильцов соседних квартир узнали, что, оставшись один, арендатор наш начал выпивать. Сначала тихо, в одиночестве, а потом с компаниями. По словам соседей, сначала к нему приходили приличные, хорошо одетые мужчины. Может быть, коллеги. Ну, посидят, поиграют на гитаре и разойдутся. А потом понеслось: компании стали маргинальными, посиделки до утра с криками и драками. Ну, тут соседи нам начали звонить с просьбами решить вопрос с шумным соседом. А он уже и за квартиру перестал платить своевременно и трубку частенько не брал, – вспоминает Валентина.
Хозяева квартиры пытались поговорить с арендатором. Но ничего не помогло.
– Однажды ночью нас разбудила полиция. Потому что в квартире крики, дверь никто не открывает. У супруга моего давление подскочило от волнения. Мы люди не молодые уже. Помощи особо не у кого попросить. Дочь с зятем и внуками в Москве живут. После этой истории попросили мы съехать арендатора. Начали искать других жильцов. Искали долго. Потому что уже боялись нарваться на неприятности. В результате квартира три месяца простояла пустая, а платить за нее надо. На год в нее заселялась студентка. Потом опять пришлось искать постояльцев. Предложение по сдаче квартир большое. Люди не хотят платить много, торгуются, сбивают цену. В общем, оказалось, сложно получить те деньги, на которые мы изначально рассчитывали, – говорит Валентина.
Вторая квартиросъемщица оказалась менее проблемной. Но и здесь возникали сложности.
– Анна Викторовна, преподаватель, приятельница хорошая моей знакомой. Жила тихо. Иногда просила отсрочить платеж, кредит у нее какой-то был. Это не проблема, мы все понимаем, шли навстречу. Но все время какие-то хозяйственные проблемы возникали. То унитаз течет, то смеситель надо поменять. Супруг что-то сам ремонтировал. Но в некоторых случаях приходилось мастера вызывать, ремонт оплачивать. А как-то батарея потекла и затопила соседей. Ясное дело, Анна Викторовна не виновата, к ней претензий нет, она на работе была. А соседи снизу в суд подали. Пришлось нам компенсацию выплачивать, – вспоминает Валентина Князева.
Женщина говорит, что дело не столько в финансовых потерях, сколько в нервотрепке. Супруги хотели обеспечить себе достойную старость и оставить в наследство дочери и внукам недвижимость, а нажили себе проблему.
– Когда дочь к нам приехала в гости, то сказала продавать квартиры и покупать юнит с управлением. Мы никогда о таком не слышали. Оказывается, в Москве это распространенная практика. Когда мы ознакомились с условиями, поняли, юнит – это то, что нам нужно. Надежная инвестиция, пассивный доход, защита сбережений от инфляции. Но главное – никаких контактов с арендаторами и отсутствие необходимости решать коммунальные вопросы, – говорит Иван Князев.
Юнит с управлением – это популярная разновидность ведения самостоятельного бизнеса, хеджирующего риски и приносящего прибыль без лишних трат времени и нервов. В настоящее время этот вид инвестирования проникает из столичных городов на остальные территории России. Так, например, в Новосибирске любой желающий может купить недвижимость в апарт-отеле "МЕСТØ". Собственно, этим предложением и воспользовались Валентина и Иван Князевы. Проект реализует опытный застройщик – группа компаний "Мета", о которой мы неоднократно рассказывали. Возможно, вы помните, что в 2021 году их детище – городская резиденция "Тихомиров" – получило всероссийскую премию Urban Awards 2021 в номинации "Лучший жилой небоскреб".
– Сдача квартиры в аренду – традиционный вид малого бизнеса. Если в стране инфляция, недвижимость – достаточно удачный механизм сохранения денег, плюс с нее можно иметь текущий доход. Люди привыкли получать пассивный доход, сдавая в аренду квартиры. Но они больше приспособлены для жизни, а сервисные апартаменты – это специализированный вид недвижимости для сдачи в аренду. Там все предусмотрено для того, чтобы выполнять эту функцию, начиная от проектирования и заложенных технических решений и заканчивая управляющей компанией, которая профессионально обеспечивает весь процесс, – говорит генеральный директор ГК "Мета" Владимир Мартыненков.
Апарт-отель "МЕСТØ" – последнее слово на рынке аренды недвижимости. Главная его "фишка" – управляющая компания, которая за адекватное вознаграждение (оплата услуг УК составляет 20% от арендной платы) не только находит арендаторов, рекламируя и позиционируя отель на рынке гостиниц, но и следит за своевременным внесением оплаты жильцами. А кроме этого, что очень важно, решает все хозяйственно-бытовые проблемы: контролирует состояние номера и делает мелкий ремонт по заявке арендатора.
То есть, если в двух словах, вы покупаете в апарт-отеле "МЕСТØ" современное жилье, заключаете с управляющей компанией договор и продолжаете жить своей жизнью, ежемесячно получая доход. Все заботы по сдаче номера в аренду лягут на плечи УК, которая будет предоставлять широкий спектр услуг гостиничного сервиса и квартиросъемщикам: от уборки и стирки до доставки еды, сдачи одежды в химчистку и хранения почты.
Что важно, УК никогда не предложит ваш юнит ненадежным арендаторам.
– УК проверяет арендаторов на криминальность. Если человек зарекомендовал себя как ненадлежащий плательщик, есть вероятность, что он и здесь платить не будет качественно. Также УК работает над тем, чтобы платежи вовремя перечислялись владельцам, будет периодически осматривать юниты и делать ремонт, где потребуется, но только по согласованию с собственником, – поясняет Владимир Мартыненков.
Апарт-отель "МЕСТØ" – это полностью легальная, юридически чистая сделка. Заключая договор, инвестор будет ежемесячно получать отчеты со сроками проживания постояльцев, арендной ставкой и размером вознаграждения.
Апарт-отель "МЕСТØ" предлагает потенциальным инвесторам две бизнес-модели. Первая – посуточная сдача жилья. Вторая – долгосрочная аренда. Обе выгодны и надежны, но первый вариант более прибыльный. Квартиры на сутки стоят дороже. Но здесь нет гарантии постоянного заселения. А путь долгосрочной аренды, наоборот, обеспечивает долговременный стабильный доход. Выбор за хозяином юнита.
– По нашим расчетам, в зависимости от модели аренды доходность будет варьироваться от 6% до 15% годовых. Это хороший вариант для людей, которые воспринимают недвижимость как актив, но при этом не готовы тратить время, чтобы заниматься арендаторами и управляющими компаниями. Мы возьмем на себя проблемы по управлению вашим объектом, потому что каждый должен заниматься своим делом, тогда и результат будет лучше, – поясняет Владимир Мартыненков.
На сайте апарт-отеля есть калькулятор, при помощи которого вы можете уже сейчас узнать доходность и срок окупаемости инвестиций. Учитывайте тот факт, что цены на недвижимость и аренду в Новосибирске до сих пор только росли, с большой долей вероятности, так будет и впредь.
Для сравнения: когда вы делаете ремонт в квартире в обычном многоквартирном доме под сдачу, может оказаться, что сильно сэкономили и потом не можете сдать квартиру за деньги, на которые рассчитывали. А обновлять ремонт приходится уже через небольшой отрезок времени. В итоге при расчете финансового результата на ближайшие пять лет вы получите 0% годовых плюс "убитый" ремонт, в который надо вновь вкладываться.
– Так как апарт-отель "МЕСТØ" сделан для сдачи в аренду, там сразу предусмотрен ремонт по определенному стандарту, который подразумевает активную эксплуатацию. Мебель мы тоже предлагаем специализированную, чтобы она служила как можно дольше без дополнительных вложений. Апартаменты сдаются с отделкой, которая входит в их стоимость: качественная дверь и сантехника, натяжной потолок со встроенными светильниками, на стенах стеклохолст с покраской, на полу износостойкая замковая ПВХ-плитка. Наши юниты будут отличаться от номера в отеле: в них будет стиральная машина и небольшая кухня. В апартаментах будут стоять электронные замки. Если арендатор не вносит вовремя арендную плату, можно легко ограничить доступ в помещение, а значит, собственник получит свои деньги, – говорит Владимир Мартыненков.
Становится понятно, что модель апарт-отеля выгодна не только владельцам юнитов, но и арендаторам жилых помещений. В отеле "МЕСТØ" находится 191 юнит площадью от 16 до 26 кв. метров с высотой потолков 2,94 метра. На десятом этаже здания расположено лобби с просторными общественными пространствами: коктейль-баром, переговорными комнатами, конференц-залом и коворкингами, а также камерой хранения. На верхнем этаже для жителей и постояльцев будет работать спортивный зал.
– Человек арендует у нас юнит площадью от 16 "квадратов" и получает доступ еще к 250 "квадратам" общественной инфраструктуры, – отметил Владимир Мартыненков.
В среднем однокомнатная квартира в Новосибирске – это 30–40 кв. метров. Но часто арендаторам не требуется такая большая площадь: например, если человек приехал в командировку или перебрался в город без семьи и все время посвящает работе. Тогда ему просто нужно комфортное место для отдыха без переплаты за ненужные метры. В то же время и инвестор, который хочет получать рентный доход, часто переплачивает, приобретая обычную квартиру. В апарт-отеле "МЕСТØ" площадь юнитов небольшая, но достаточная для комфортной жизни. Благодаря этому и арендаторы могут выбрать более удобный вариант (кстати, если уменьшить объем гостиничных услуг, то снизится оплата за проживание), и инвесторы не останутся в минусе.
Добавим, что с точки зрения ликвидности это новое качественное жилье в центре Новосибирска в трех минутах от торгового центра "Аура" на Ипподромской. До оперного театра и Первомайского сквера пешком 15 минут прогулочным шагом
Посуточная аренда в апарт-отеле будет интересная людям, приехавшим в командировку, на уикенд или спортивные мероприятия, которые часто проходят в Новосибирске (в шаговой доступности от "МЕСТØ" находится "Локомотив-Арена").
Сотрудничество с апарт-отелем оценят корпоративные клиенты, которые смогут селить здесь иногородних гостей и проводить мероприятия.
Долгосрочная аренда заинтересует студентов (в том числе иностранных), молодые семьи, людей, планирующих постепенно перебраться в столицу Сибири из других регионов, приглашенных на работу специалистов.
Все подробности можно узнать на сайте апарт-отеля "МЕСТØ". В рамках программ кредитования вы можете приобрести юнит по ставке от 4%. Первоначальный взнос составит от 10% от стоимости квартиры.
Офис продаж: город Новосибирск,
Красный проспект, 37, 5-й этаж;
тел.: +7 (383) 388–58–32;
Застройщик: ООО СЗ "МЕТА-АПАРТАМЕНТЫ".
Проектные декларации на сайте Наш.дом.рф.
C 07.05.2021 по 01.02.2022 в рамках программы кредитования Сбербанка "Акция для застройщиков" можно приобрести квартиру на первичном рынке у юридического лица по ставке от 4% годовых на срок строительства объекта недвижимости при сроке кредита от 12 до 360 месяцев у ООО СЗ МЕТА-АПАРТАМЕНТЫ при условии оформления страхования жизни и здоровья заемщика в аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях, а так же при проведении сделки с услугой "Электронная регистрация права собственности". При отказе заемщика от страхования жизни и здоровья процентная ставка увеличивается до 5% годовых. После ввода объекта недвижимости в эксплуатацию действует базовая ставка по программе "Акция для застройщиков" – от 8% годовых. Первоначальный взнос – от 20% от стоимости кредитуемого жилого помещения. Минимальная сумма кредита – 300 тыс. руб. Валюта – рубли РФ. Услуга "Электронная регистрация права собственности" оказывается Обществом с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости от Сбербанка" (ОГРН 1157746652150, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, www.domclick.ru, далее – ООО "ЦНС"), входит в группу компаний ПАО Сбербанк. Дополнительные расходы: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов на госрегистрацию ДДУ в электронном виде. Обеспечение по кредиту – залог кредитуемого объекта недвижимости. Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий – Банком в одностороннем порядке. Подробнее об условиях кредитования, необходимых документах и ограничениях на www.sberbank.ru. Реклама. ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.
