Всякий, чей бизнес так или иначе связан с недвижимостью или земельными участками, конечно же, сталкивался с понятием "кадастровая стоимость". Да и многие другие сталкивались тоже – понятие это, в общем-то, на слуху.
Кадастровая стоимость используется для исчисления платы за землю и недвижимость, в том числе, и для налоговых целей.
– Определение кадастровой стоимости проводится специалистами-оценщиками – и должно это происходить не реже чем один раз в пять лет, так определено законодательством, – рассказал управляющий партнер кузбасской компании "Юрпроект" Дмитрий Малинин. – А вот насколько часто можно проводить оценку, законом как раз не определено. Теоретически – хотькаждый день! Другое дело, что это ни к чему, да и "удовольствие" тоже не из дешевых.
Специалисты "Юрпроекта" спорными вопросами кадастровой стоимости занимаются часто –это и является одним из основных направлений работы компании. А потому способны привести множество интереснейших примеров по данной теме.
И притом совсем не обязательно касающихся Кемеровской области – поскольку прибегают к услугам компании клиенты не только из нашего региона, но из соседних сибирских краев и областей. А также из мест и вовсе от Кузбасса отдаленных – например, Башкирии, Ярославской области и даже Москвы.
– Где-то непосредственно ведем дела, где-то просто даем необходимые консультации, – говорит Дмитрий Малинин. – В общем, специализация относительно узкая – но вот география как раз широкая.
Словом, о кадастровой стоимости и связанных с нею проблемах кемеровские юристы знают все. В том числе, и то, что она (особенно, когда дело касается земельных участков) сильно может не совпадать с рыночной оценкой той же земли. Так, есть дела, когда вторая ниже первой в десятки, а то и сотни раз – такие случаи совсем не редкость.
– Было у нас дело в Яшкинском районе – там рыночная оценка оказалась ниже в 120 раз, – делится фактами партнер "Юрпроекта" Дарья Третьякова. – Но это, кстати, далеко не предел – разница способна достигать "отметки" и в 10 тысяч раз! Тоже реальный случай – опять-таки из нашей практики. Правда, там стоимость была снижена не за счет проведения рыночной оценки, а после исправления неверных сведений о виде разрешенного использования участка в государственном кадастре недвижимости. Земля ведь тоже разное назначение имеет – а вот тут как раз ошибка и произошла, сделав участок куда более дорогим.
Рыночную оценку земли вправе провести, в общем-то, каждый. А вот оценка кадастровой стоимости – это прерогатива уже государственных органов, нанимающих соответствующих экспертов. Словом, тут и возникают "разночтения", весьма невыгодные для бизнесменов.
Действует в российском законодательстве и так называемый принцип платности землепользования.
– Если совсем вкратце, то означает такой принцип следующее – на каких бы основаниях не относился к вам участок земли, вы так или иначе за это платите, – объясняет Дарья Третьякова. – Земельный налог, арендная плата – в любом случае платить что-то надо.
Да, платить что-то надо всегда – в этом лишний раз убеждаешься, когда специалисты "Юрпроекта" приводят конкретные примеры судебных дел.
Иной вопрос, что у бизнесменов всегда есть законное право обратиться за помощью к юристам – и тогда можно выиграть даже дело, не имеющее прецедентов в практике и как будто бы проигрышное. Над одним из таких дел в "Юрпроекте" как раз и работали недавно – и закончилось оно победой их компании-клиента.
Итак, место действия – небольшой поселок в Красноярском крае. Главные действующие лица – компания, начавшая строительство торгового центра на земельном участке площадью в четыре тысячи квадратных метров, а также местная администрация. И еще один "персонаж" – тот самый участок земли, кадастровая стоимость которого оказалась равна 11 миллионам рублей. Рыночная же стоимость ниже на много порядков – один миллион триста тысяч.
– Компания уже начала строительство объекта – идут работы, забиваются сваи, – рассказывает Дарья Третьякова. – Вот здесь и выясняется, что компания задолжала арендную плату за пользование участком, которая, естественно, высчитывалась в процентах от кадастровой стоимости. А компания, помимо прочего, стала спокойно строить, еще не заключив договор аренды, сочтя его простой формальностью. Словом, ситуация сложная.
Так или иначе, но начался суд – в красноярском краевом арбитраже. А представлять интересы компании-застройщика стали именно юристы из Кемерова. При подготовке к процессу они "подняли" весь корпус подобных дел по стране – но похожего прецедента не нашли.
Были, правда, случаи, когда удавалось добиться снижения кадастровой стоимости в случае, если объект на земле уже был построен. Но пересмотр стоимости, когда строительство еще только идет, – все-таки несколько другой случай. И такого случая, еще раз повторим, зафиксировано у нас в стране не было.
Несмотря на все это, юристы за дело взялись. Начались поездки из Кемерова в Красноярск, судебные заседания, тяжелая и кропотливая работа с документами. Кроме того, в ходе процесса "всплывали" и кое-какие дополнительные сложности – скажем, необходимость проводить экспертизу рыночной стоимости. То есть, заново давать оценку, естественно, прибегнув для этого к помощи специалиста.
– Забавно, что решение провести экспертизу приняла именно судья, ведущая дело, – говорит управляющий партнер "Юрпроекта". – Иными словами, представители местной администрации, вообще говоря, на такой экспертизе изначально и не настаивали. Однако судья фактически на них надавила – и они тут же, прямо "от руки", написали требование.
Еще один забавный и "внезапный" момент – на оценщика из Кузбасса (в чьей квалификации никаких сомнений не было) суд не согласился. Едва ли не на том основании, что "красноярскую землю должен оценивать красноярец".
Что ж, похвальный патриотизм, надо думать. Вот только и местный эксперт пришел к однозначному выводу – все с прежней рыночной стоимостью в порядке, действительно речь идет там об одном миллионе с "копейками".
Это, в том числе, и склонило чашу весов в пользу компании и представляющей ее интересы команды кемеровских юристов. Как и то, что было доказано – компания уже основательно "вложилась" в проект и несет реальные затраты.
В итоге, вердикт вынесен был именно в пользу клиента "Юрпроекта". Отменить вовсе кадастровую стоимость суд не вправе, однако снизить "планку" может. Что и было сделано. Как результат – каждый год компания экономит солидную сумму в 250 тысяч рублей.
Судебная система в России не прецедентная: грубо говоря, случившееся однажды правилом еще не становится. Но верно и то, что процесс в Красноярске показал – пересмотр кадастровой стоимости в сторону уменьшения вполне возможен даже в таких спорных ситуациях. А это уже кое-что. Воистину "благая весть", получается, для всех представителей бизнес-сообщества!
Коллегия адвокатов "Юрпроект"
Сайт компании: www.jurproject.ru
Офис: г. Кемерово, пр. Ленина, 33/2, каб. 401, 404.
Телефон: 8-800-5000-520 (звонок бесплатный).