Ипотека в Кузбассе в последние годы стала динамично растущим финансовым инструментом. Экономисты часто называют такую тенденцию позитивным маркером, демонстрирующим рост благосостояния населения. Однако на самом деле все не так однозначно. Корреспондент VSE42.Ru решил разобраться, так ли это в Кемеровской области.
В Кузбассе растет уровень закредитованности населения – это факт. Об этом, в том числе, свидетельствуют и открытые данные Центрального банка России. Увеличивающаяся долговая нагрузка на жителей Кемеровской области, с одной стороны, демонстрирует готовность граждан вкладываться в крупные покупки (а значит, говорит об их стабильном материальном положении). Казалось бы. С другой стороны, закредитованность может свидетельствовать о снижающемся уровне жизни. Из-за чего люди просто вынуждены влезать в долги.
Ипотека, как один из самых необходимых и долгосрочных видов кредитования, часто выступает наиболее показательным маркером уровня благополучия граждан. В том числе, на примере того, как за последние годы в регионе меняются общая задолженность по ипотеке и средний срок ее погашения. И, если уж говорить об ипотечном рынке, для полного "ассортимента" – в этой связи можно проанализировать, как меняются цены на жилье.
Последние два года сразу несколько показателей указывают, что в Кузбассе растет спрос на ипотеку. Например, в Кемеровской области увеличивается доля ипотеки в общем кредитном портфеле населения. К декабрю 2019 года она составляла 21,7% (4,9 млрд рублей от 22,9 млрд рублей), а к декабрю 2021 года уже 25% (8,2 млрд рублей от 32 млрд рублей).
Можно предположить, что все больший переход от покупок в кредит простых бытовых вещей к таким серьезным капиталовложениям, как недвижимость, характеризует экономическую ситуацию в Кемеровской области положительно.
Тем не менее, все не так однозначно. Такая динамика может говорить и о росте цен на жилье, который никак не связан с ростом экономического благосостояния граждан. То есть, растущая общая сумма долга по ипотеке может банально говорить о том, что квартиры стали дороже, а значит и денег на их покупку надо больше.
Однако есть показатели, которые интерпретировать можно вполне однозначно. К примеру, за последние два года количество полученных кузбассовцами ипотек выросло на 17,5%: к декабрю 2019 года жители региона взяли ипотеку 2 853 раза, а к декабрю 2021 года – уже 3 354 раза.
То есть, увеличение спроса на ипотечное кредитование в регионе налицо, и выражается оно, как мы видим, не только в денежном, но и в количественном эквиваленте.
Однако важно отметить, что рост задолженности кузбассовцев по ипотеке перед банками связан не только с увеличением случаев получения такого рода кредитов. Но и с тем, что в среднем за два года покупка жилья стала обходиться кузбассовцам на 41,1% дороже, если исходить из размеров среднего ипотечного кредита (к декабрю 2019 года – 1,7 млн рублей, а к декабрю 2021 года – 2,4 млн рублей). Связано это может быть как с подорожанием недвижимости в регионе, так и, например, с меньшим размером первоначального взноса, который способны в настоящее время вносить кузбассовцы.
И если первый вариант в большей степени характеризует ситуацию на кузбасском рынке недвижимости, то второй, скорее всего, демонстрирует снижение уровня жизни кузбассовцев, которым приходится приобретать жилье на менее выгодных условиях. Ведь чем меньше они вносят первоначальный взнос, тем большее впоследствии им приходится переплачивать процентов.
Такие ситуации, когда жилье в ипотеку приходится брать на условиях "вынужденности", а не в положении экономической стабильности, зачастую приводят к тому, что люди остаются и без квартиры, и без денег. Что в Кузбассе за последнее время стало случаться все чаще. А если точнее, за два года – почти в 2,5 раза.
Например, в четвертом квартале 2019 года банки взыскали с заемщиков, ставших неплатежеспособными, 20 млн рублей в результате продажи заложенного имущества (во время ипотеки залогом является приобретенное в ипотеку жилье). В четвертом квартале 2021 года объем реализованного таким образом имущества составил 225% от двухлетнего минимума и достиг в абсолютном выражении 45 млн рублей.
При таком сценарии развития событий квартиры кузбассовцев продаются "с молотка", а сами жители региона получают назад средства, которые они вносили в счет погашение ипотеки. Однако только ту часть денег, которая покрывала тело кредита и первоначальный взнос, а вовсе не проценты за пользование кредитом. А ведь именно проценты при аннуитетном (равными платежами) кредите, который является наиболее распространенным в настоящее время на рынке, составляют большую часть ежемесячных платежей. По крайней мере, первые годы после получения ипотеки. Их доля может доходить до 90 процентов от ежемесячной стоимости обслуживания кредита. Соответственно, попавший в ситуацию неплатежеспособности заемщик лишается едва ли не большей части уже уплаченных денег. А значит, возврат первоначального взноса и части погашенного тела кредита – небольшая радость. И новое, пусть самое маленькое жилье, на эти деньги купить удастся вряд ли.
В условиях, когда покупка жилья даже в ипотеку для кузбассовцев становится серьезной проблемой, оставшиеся без жилья и денег жители региона могут, например, попасть в финансовую петлю микрофинансовых организаций, из которой вылезти еще сложнее. О чем свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй.
Как оказалось, Кемеровская область по итогам 2020 года вошла в ТОП-5 регионов РФ по количеству выданных микрозаймов. Опережают Кузбасс только Москва, Московская область, Краснодарский край и Свердловская область.
Отметим, что в микрофинансовых организациях деньги для заемщика стоят крайне дорого по сравнению с банковским сектором кредитования. Прибегают к услугам микрофинансовых кредиторов как раз те, кто не может себе позволить прийти в банк – чаще всего из-за плохой кредитной истории либо из-за отсутствия официального дохода. В 2020 кузбассовцы воспользовались такими услугами 641 835 раз. Что на 10,2% больше, чем в 2019 году.
Возвращаясь к вопросам ипотечного кредитования, стоит отметить, что все же увеличение в Кузбассе объемов ипотеки в денежном эквиваленте в значительной степени зависит от изменений на региональном рынке недвижимости.
Согласно данным агентства недвижимости "Этажи", с 2013 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Кемерове выросли на 18% и 11% соответственно. В то же время трехкомнатные квартиры в областном центре, наоборот, подешевели на 4%. Для сравнения, в соседнем Новосибирске за этот же период однокомнатные квартиры подорожали на 53%, двухкомнатные – на 87%, трехкомнатные – на 48%.
Подорожание недвижимости естественным образом приводит к тому, что заемщики вынуждены брать ипотеку на больший срок. Конечно, если темпы роста реальных доходов населения не поспевают за темпами рота цен на недвижимость. Это необходимо для того, чтобы сократить ежемесячный платеж за подорожавшее жилье и иметь возможность в комфортном режиме гасить задолженность.
В этой связи становится важным следующий нюанс: насколько быстрыми темпами в Кузбассе растет средний срок погашения ипотеки на фоне темпов роста цен на недвижимость. Это соотношение и будет свидетельствовать о том, насколько комфортно в реальных условиях кузбассовцам приобретать жилье в ипотеку.
К примеру, в Кузбассе средневзвешенный срок погашения ипотеки за два года вырос на 21% (в декабре 2019 года он составлял 16,4 года, в декабре 2021 года – 19,9 года). В то время как Новосибирской области, где жилье взлетело в цене, темпы роста средневзвешенного срока погашения ипотеки за этот же период составили только 18% (с 18,1 года до 21,5 года).
Таким образом, в Кемеровской области куда большими темпами наращиваются средние сроки погашения ипотеки. Даже несмотря на то, что в Кузбассе жилье подорожало не так сильно, как в Новосибирской области. То есть, меньший рост цен на недвижимость в Кузбассе стал куда большим ударом по карману жителей региона, чем более значительное увеличение цен на жилье для жителей Новосибирской области.
Вот и получается, что, с одной стороны, ипотека как финансовый маркер активности на рынке недвижимости и "мотор" инвестиций в строительную отрасль в Кузбассе выросла значительно. С другой же, ипотечная ситуация наглядно показывает, что кузбассовцы платят за это существенно больше, чем жители, например, такого крупного соседнего региона, как Новосибирская область. Почему? Видимо, это тема для отдельного разговора.