Купить квартиру за собственные деньги, не занимая в банке, практически невозможно. В результате абсолютное большинство покупателей собственного жилья прибегают к помощи ипотечного кредитования. Однако, если кто-то все еще считает, что заплатит за кредит только банковские проценты, он жестоко ошибается. Подробности читайте в статье корреспондента VSE42.Ru.
Самый приятный момент в близком общении мужчины и женщины – это так называемый конфетно-букетный период. Примерно то же самое можно сказать и про ипотечное кредитование. Вы решили купить квартиру, набрали требуемые для получения ипотеки 20-30 процентов от стоимости жилья, увидели рекламу, в которой говорится, что в банке N супер-пупер низкий процент и – отправились подавать заявление на получение ипотечного кредита.
А в том самом банке вас встречает доброжелательный сотрудник. Улыбается вам, рассказывает, что ежемесячный платеж будет крайне комфортным для вас. Разумеется, все это правда, но, увы, далеко не вся. Как обычно, сотрудник банка то ли по забывчивости, то ли из хитрости забывает проговорить несколько значимых для вас и вашего кошелька моментов. Ну, или, если говорит, то вскользь, не заостряя внимания на том, сколько все это будет стоить.
Так что первый и совершенно бесплатный совет: прижимайте ипотечного консультанта к стенке (в переносном смысле, конечно) и выпытывайте у него все подробности и условия получения ипотечного кредита.
Впрочем, не имело бы смысла начинать этот разговор, если бы корреспондент сайта лично не прошелся по нескольким относительно крупным банкам, чтобы узнать нюансы. В результате, если говорить коротко, получается весьма невеселая картина: проценты по кредиту – хоть ноль, хоть два, хоть 10 или 15 – по сути это всего лишь малая часть возвышающегося над водой айсберга.
Как выясняется, будущий заемщик будет обязан платить не только за право пользоваться банковскими деньгами. Отличаются ли "сопутствующие" условия в разных банках и во сколько станет "попользоваться" ипотекой – это и попытался выяснить журналист сайта.
Скажу сразу: выяснить все условия получения ипотечного кредита оказалось крайне непростой задачей, поскольку сотрудники банка – так называемые ипотечные консультанты – до последнего упираются, не желая говорить всех деталей. То ли по объективным причинам – пока неизвестны все детали планируемой сделки. То ли по субъективным – не желая раскрывать всех карт относительно реальной стоимости кредита, чтобы не спугнуть потенциально ранимого клиента.
Для чистоты эксперимента легенда получения кредита в выбранных в произвольном порядке банках была одна: покупка однокомнатной квартиры за 1,8 миллиона рублей. Для покупки есть собственных 800 тысяч рублей. Соответственно, нужен кредит на 1 миллион рублей. Срок ипотеки – 15 лет.
Во-первых, как обстоит ситуация с процентами по кредиту?
Тут понятно, что ставка – по крайней мере, базовая, – находится "в рынке". То есть все банки выдают ипотеку примерно на одних условиях. Например, в одних банках "на входе" просят 8,5 процента годовых. В то же время в других банках базовая ставка составляет 9,2 процента, что на 0,7 процента выше конкурентов. Есть, впрочем, и банки, которые декларируют "ничтожные" 8,1 процента. Что на 0,4 и 1,1 процента соответственно меньше, чем у конкурентов. То есть, казалось бы, разлет по ставкам достаточно велик.
На этом этапе повышать или понижать ставку против среднерыночной, как видится, в принципе нелогично. Если ставка выше – клиенты уйдут к конкуренту, если ниже – неоправданно потеряешь деньги там, где этого можно избежать.
Поэтому в любом банке, играя с процентной ставкой, наверняка учитывают этот момент, чтобы в среднем получилось, как у конкурентов.
Из чего же могут складываться "сопутствующие" расходы при получении и обслуживании ипотечного кредита?
Это, собственно, и есть "во-вторых". Страхование (почти обязательное) при покупке квартиры в кредит. Причем, сразу отмечу, что если лет десять назад можно было обойтись одним видом страхования, то теперь заемщик "попадает" сразу на три страховых продукта, каждый из которых стоит денег. Это страхование жизни, залога (объекта недвижимости) и титульное – права собственности. Последнее призвано гарантировать банку возврат его средств даже в случае, когда возникнут споры по праву на купленный объект. Например, если кто-то со стороны продавца решит оспорить задним числом право собственности покупателя – в том числе, предъявив виндикационный иск. А в результате покупатель лишится прав не недвижимость.
Интересный момент здесь состоит в том, что титульное страхование может быть актуальным, когда квартира покупается из одних частных рук в другие. А нарушенными могут оказаться права каких-нибудь родственников продавца, о которых тот ранее не сообщал. Однако банки предлагают покупать полис титульного страхования даже в том случае, когда по факту речь идет о приобретении квартиры от застройщика – то есть никакой темной истории у квартиры быть не может.
Формальное обоснование: если застройщик уже построил дом, оформил документы на жилье в нем, то чисто юридически получается, что вы покупаете квартиру на вторичном рынке. Поскольку первым владельцем недвижимости стал застройщик.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание. Часть банков работает с несколькими страховыми компаниями, а другая – только с одной. Например, как было заявлено корреспонденту сайта в одном из крупнейших банков, клиент может застраховаться в одной страховой компании, носящей имя, что весьма похожее на название самого банка.
Насколько это соответствует законам свободного рынка и не нарушаются ли в подобном случае права заемщика – пусть об этом судит антимонопольное ведомство. Впрочем, раз банки работают с одним страховщиком, значит, это устраивает государственные надзорные органы.
Справедливости ради стоит отметить, что от части страховых продуктов клиент может отказаться. Например, в Газпромбанке можно якобы сэкономить на страховании жизни и "титула". Разумеется, это будет стоить заемщику дополнительных расходов в виде роста процентной ставки по кредиту на один процент или 10,2 процента в годовом исчислении. Что в итоге так или иначе покроет стоимость страховых полисов, и ожидаемой экономии, увы, не получить.
Аналогичная ситуация и в банке, декларирующем один из самых низких процентов на рынке. Обещанные "на входе" 8,1 процента годовых легко превращаются в 10,1 процента при отказе от страхования, уступая всего лишь 0,1 пункта максимальной процентной ставке банков из числа крупных игроков.
Теперь к стоимости страхования. Цена трех полисов у разных страховщиков различается незначительно, но все-таки разница есть. Так, стоимость страхования среди опрошенных компаний составляла примерно от 9 тысяч рублей до 14 тысяч рублей. Наиболее высокая стоимость, кстати, была в тех случаях, когда банк предлагал клиентам оформить отношения со страховой на безальтернативной основе.
При этом страховой полис надо покупать каждый год. То есть при размере платежа около 10 тысяч рублей (плюс минус), исходя из 1 миллиона кредита, стоимость страховки составляет почти 1,5 ежемесячного обязательства перед банком. Итого в году у заемщика получается не 12, а 13,5 месяцев. Но и это еще не все.
Прежде чем получить ипотечный кредит и купить ради него страховку (отдав деньги сторонним организациям), надо еще и банку раскошелиться. Например, практически обязательная процедура – это так называемый аккредитив. Суть услуги насколько проста, настолько же неоднозначна. В пользу последнего говорит тот факт, что еще несколько лет назад такой услуги не существовало вовсе. А сейчас – будьте добры оплачивайте.
Итак, аккредитив – это некий счет заемщика, открытый в самом банке, куда перечисляются кредитные деньги и ждут урегулирования всех юридических вопросов вплоть до оформления собственности на заемщика. После этого деньги со счета уходят продавцу. Для понимания: раньше эта процедура выглядела аналогичным образом, то есть банк после оформления всех документов перечислял деньги продавцу на аккредитив. По крайней мере, такой услуги, за которую приходится теперь платить, как бы не существовало. А теперь она есть. И в зависимости от банка это стоит потенциальному заемщику от одной до четырех тысяч рублей.
А по сути, получается, что банк просто зарабатывает… ни на чем. В этой связи интересна позиция Центробанка России. Вот что сообщили сайту в отделение по Кемеровской области СГУ ЦБ РФ:
– По закону банки не могут заставить продавца и покупателя проводить платеж через аккредитив. Но это сложившаяся практика ведения расчетов…, – говорится в официальном ответе ведомства.
Итак, "банки не могут заставить", но кредит вы вряд ли получите, отказавшись от явно навязанной услуги. Не приходится сомневаться, что банкиры найдут причину отказать несговорчивому клиенту. Впрочем, и причин особых искать не надо. Отказать могут без объяснения причин.
Правда, банкиры будут долго и усердно рассуждать о безопасности расчетов при покупке жилья с помощью аккредитива, хотя еще недавно все было точно также, только бесплатно. А получить за перевод денег со счета на счет дополнительные 4 тысячи рублей (говоря иначе, за ту работу, которую банк и так должен сделать) – это, согласитесь, приятно.
В то же время грех отказываться от выдуманной услуги, раз Центробанк – главный регулятор банковской деятельности на территории России – смотрит на эту, как видится, псевдоуслугу сквозь пальцы. Пусть и за счет рядовых заемщиков – простых людей, которые не в состоянии выложить несколько миллионов рублей за квартиру и вынуждены идти за кредитом и оплачивать бесконечные "хотелки" банков.
А вот в крупном российском розничном банке и вовсе предлагают клиентам, как рассказали журналисту сайта в его кемеровском допофисе, выбор: или плати за услугу под названием электронная регистрация сделки 7500 рублей, или плати повышенную ставку по кредиту – на 0,3 процента годовых больше. При этом представитель финансовой организации объяснил, что эта услугу сделана для удобства клиентов. А без нее будет гораздо неудобнее, мол. Зато бесплатно. Хотя не бесплатно, а как раз платно – в виде повышенной процентной ставки. С того же 1 миллиона рублей получится переплата в итоге около 20 тысяч рублей. Как говорится, богатство выбора есть, но платить все равно придется.
Ну и наконец, еще один платеж, которого не удастся избежать заемщику – это оценка стоимости недвижимости у независимых оценщиков. Цена вопроса – порядка трех тысяч рублей. Оценка якобы нужна для того, чтобы банкиры могли минимизировать свои риски и четко понимали, сколько стоит объект, покупку которого они кредитуют. Платит за услуги оценщиков, разумеется, заемщик.
И здесь тоже не без интересностей. Буквально история нескольких дней назад, когда в редакцию обратился наш читатель и поведал о своей весьма странной ситуации. Он перекредитуется в одном, скажем так, ну очень крупном и очень авторитетном российском банке. По команде ипотечных специалистов кемеровчанин сделал оценку, принес документы в банк. Однако банку эта оценка не понравился – "дороговато оценили вашу квартиру, надо будет переделать".
– И самое удивительное, что буквально через день стоимость квартиры в оценке изменилась в меньшую сторону. А я думал, что оценщики и правда независимые, – разочарованно подытожил свою историю читатель нашего сайта.
В качестве итога стоит, наверное, сказать, что брать ипотеку или не брать в том или ином конкретном банке – это, что называется, дело вкуса и готовности всерьез рискнуть. И, конечно, готовности оплачивать фантазии банкиров, страховых компаний и прочих причастных к вашим расходам организаций.