Апокалипсис на рынке коммерческой недвижимости не состоялся. Опасения, что пандемия надолго выгонит белых воротничков из офисов, ритейлеров – из торговых центров, опустошит склады и логистические центры, не оправдались. Но она выявила уязвимые места на рынке и скорректировала ставки.
В начале пандемии, когда компании отправили сотрудников на удаленку, казалось, что офисному рынку пора закрываться. Однако ни заколоченных дверей бизнес-центров, ни разбитых окон и гуляющего по коридорам бизнес-центров ветра мы так и не увидели.
Расторгнуть договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось оставаться в офисах, поясняет Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE. Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных "квадратов". Но этого не случилось. В то время как одни компании договаривались с арендатором и отдавали в субаренду часть своих площадей, другие демонстрировали рост и нуждались в увеличении площадей.
Спрос в офисном сегменте поддерживался за счет интереса к новым помещениям со стороны госкорпораций и органов исполнительной власти, IT-компаний, а также из-за миграции тех арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды.
Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве уже приближается к доковидному уровню: по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Colliers, за три квартала 2021 года спрос оценивается на уровне 1076 тыс. кв. м (два года назад спрос на 1 октября составлял 1286 кв. м). Похоже, что вскоре вместо закрытых дверей бизнес-центров мы увидим очередь из офисных арендаторов.
Дефицит офисных помещений на рынке возник еще до пандемии, напоминает Наталья Круглова, советник генерального директора, руководитель департамента продаж РАД: девелоперы, которые раньше строили офисы, переориентировались на строительство жилья, офисов же сдавалось в эксплуатацию мало.
Строительство офисов в Москве после финансового кризиса 2008–2009 годов так и не восстановилось в полной мере. По данным компании CBRE, в 2007–2009 годах вводилось около 1,6 млн кв. м ежегодно, затем на офисном рынке произошел спад. В 2014-м объем ввода почти приблизился к этому показателю (1,4 млн кв. м).
Но в последующие годы девелоперы выводили на рынок всего по 0,3 млн кв. м офисов. Поэтому на рынке образовался дефицит новых офисов. Неудивительно, что в 2020 году запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса А не только не упали, а, наоборот, выросли на 7–11% в зависимости от объекта.
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан, считает, что современный офисный рынок достаточно сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах объявлений: собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало используются.
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, указывает еще на один тренд: пандемия выявила потребность в коротких и гибких решениях. Сегодня компании не рискнут арендовать крупный офис на последующие 10 лет – они просто не знают, какой офис им понадобится через два–три года.
_________________________________________________________________________________
Зато развиваются коворкинги, гибкие пространства, сервисные офисы, отвечающие на текущий спрос в моменте. Многие компании арендуют сервисный офис в центре города и ждут, когда все устаканится.
_________________________________________________________________________________
Именно из-за этих гибких решений доля свободных площадей на рынке снижается, а ставки на офисы растут, считает Денис Соколов.
Интересно, что коворкинги и сервисные офисы востребованы в основном только в столицах – в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство российских городов равнодушно к новому формату. "Было несколько попыток открыть коворкинги в Уфе, но этот формат пока не приживается в городе", – комментирует Евгения Долганова, директор по развитию компании "Центр коммерческой недвижимости", Уфа.
По ее мнению, причина заключается в том, что в коворкингах достаточно большие операционные расходы – этот формат начинает окупать себя при площади от 5 тыс. кв. м. Кроме того, в Уфе не так много стартапов. Поэтому почти все коворкинги, которые были, закрылись. А те, что остались, больше похожи на антикафе.
Сходная ситуация и в других городах: оказалось, что стартапы, на которые и рассчитан этот формат, предпочитают арендовать помещения, пусть и не оснащенные до зубов офисной техникой, но с более дружелюбной ставкой аренды.
Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер компании RRG, отмечает такую тенденцию, как снос устаревших офисных зданий начала 2000-х годов под жилую застройку: рост цен на жилую недвижимость впечатляет не только покупателей, но и девелоперов.
Елена Денисова выделяет среди новых трендов возросший спрос на приобретение офисов: с начала пандемии офисы прибавили в стоимости около 30%. Тем не менее сегодня в новых качественных бизнес-центрах почти невозможно купить, например, этаж.
– Это будет стимулировать сделки по аренде и покупке площадей в еще строящихся бизнес-центрах – тренд, которого у нас довольно давно уже не было, – подчеркивает эксперт.
Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Арендаторы уходили из скучающих без посетителей ТРЦ. По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы вырос с 8,5% в конце 2020 года до 9,8% на сегодняшний день. В городах-миллионниках также наблюдается рост вакантных площадей в торговых центрах.
Пандемия охладила интерес к посещению мест массового скопления людей, произошел отток из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты – так комментирует это Денис Колокольников. Этот тренд связан как с опасением людей подхватить вирус, так и с сокращением расходов на покупку одежды: если человек работает дома, новая одежда нужна ему реже.
Пока ТРЦ переживали потерю арендаторов, интернет-ритейлеры Ozon, СДЭК, Wildberries перешли в активное наступление на города-миллионники и по итогам прошлого года практически удвоили свое присутствие на рынке.
Как уточняет Денис Соколов, потребитель перешел в онлайн не только потому, что доставка экономит время. В отличие от рынков европейских стран, где потребители возвращаются из онлайна в офлайн, у нас ТРЦ не удивляют потребителя каким-то wow-эффектом – тем, чего он не может получить онлайн. Радикальных решений, которые позволили бы переосмыслить торговые пространства, пока нет.
Анна Никандрова, партнер Colliers, считает, что коронакризис не спровоцировал, а лишь усугубил имеющиеся проблемы, заставил торговые сети проанализировать показатели в целом и каждой точки в отдельности. В предыдущие годы у ряда ритейлеров было открыто слишком много магазинов, поэтому еще до карантина планировались сокращения. По этой причине в основном и происходили закрытия магазинов в ТЦ.
Наталья Круглова отмечает, что на развитие ТРЦ давит закредитованность населения. Объемы выданных кредитов исчисляются уже триллионами, а это значит, что большая часть дохода у людей уходит на обслуживание ипотеки – на потребление остается меньше средств. Кроме того, средний доход населения уже много лет падает, это отражается на рынке ритейла. Люди чаще выбирают поход в кино, чем покупку одежды.
В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек. Сейчас они открываются с неплохой заполняемостью, но это чаще связано с существенным снижением аппетита собственников.
– У нас больше половины ТРЦ работает более 10 лет без реконцепции, – рассказывает Денис Соколов. – На реконцепцию нужны деньги. Но сегодня любой банк скажет: "Доходы населения не растут. Опять же ковид, вдруг закроют ТРЦ? Вы уверены, что вернете кредит?" И собственник решает отложить реконцепцию на потом: объект приносит деньги – и хорошо.
Торговые центры в столице, которые решились на обновление, можно пересчитать по пальцам одной руки. "Атриум" делает реконцепцию, ИКЕА заявила об аналогичных планах. У этих компаний есть финансовые ресурсы.
Но половина российских ТРЦ при самых оптимистичных прогнозах не найдет средств на реконцепцию, будет потихонечку деградировать и умирать, считает Денис Соколов. Арендаторы пока не бегут из таких ТРЦ, но все понимают, что с течением времени проблемы будут усугубляться.
Пандемия дала импульс к развитию магазинов и сервисов в шаговой доступности от дома, полагает Анна Никандрова. Например, гипермаркет "Лента" вслед за конкурентами решил развивать магазины у дома, продуктовая федеральная сеть "Магнит" планирует сеть строительных магазинов у дома под брендом "Магнит Мастер". А оператор детского образовательного досуга "Кидбург", который ранее предпочитал аренду в торговых объектах, намерен открывать свои "города профессий" в новых жилых комплексах.
_________________________________________________________________________________
Почти любом в ЖК комфорт-класса все первые этажи отводятся под магазины, кофейни, салоны красоты. Поэтому жильцы новостроек стали больше времени проводить в своих кварталах.
_________________________________________________________________________________
Ильшат Хамитов, управляющий партнер компании "Агентство регионального развития" (Казань), называет еще один тренд – спрос на неликвид. Если раньше было почти нереально сдать помещения в подвале или цоколе, то сейчас они находят своих арендаторов. Такие помещения снимают магазины, торгующие через инстаграм, ютуберы и тиктокеры. Такие арендаторы выбирают помещения подешевле – им не очень нужен трафик. Зато в перечень требований к посещению у тиктокеров, например, входит кабинетная система: они снимают в кабинетах свои ролики. Еще одна категория арендаторов – так называемые темные кухни – рестораны, которые работают только на службу доставки.
Острый дефицит – именно так можно обозначить "диагноз" складского рынка. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями – 0,6%. Это минимальное значением с 2008 года, когда складская вакансия составляла 0,4%.
Но если в столице девелоперы активно строят новые склады – до конца 2021 года заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей, то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.
Большинство объектов представляют собой склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста выглядят непрезентабельно.
_________________________________________________________________________________
Собственники таких объектов пытаются переложить заботы по ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко: никто не хочет полгода тратить на ремонт старого помещения.
_________________________________________________________________________________
Кроме того, современным арендаторам нужны и современные склады – вместительные, с высокими потолками, большим шагом колонн. Почему же при высоком спросе девелоперы не хотят строить новые склады?
Как поясняет Ильшат Хамитов, экономика складских помещений хуже, чем торговых. Нужно купить земельный участок, проложить коммуникации, построить здание, которое будет сдаваться по 300–350 рублей за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: двухэтажное торговое помещение сдается по цене 800 рублей за 1 кв. м (первый этаж) и по 400 рублей за 1 кв. м (второй этаж). Таким образом, с "квадрата" получается 1,2 тыс. рублей (вместо 350 рублей) – почувствуйте разницу!
Кроме того, собственники и инвесторы в регионах зачастую консервативны, боятся чего-то нового. Тот, кто первым начнет строить склады, конечно, выиграет, не сомневается Ильшат Хамитов.
Пока же в большинстве городов если и возводятся новые склады, то это объекты формата built-to-suit, которые строятся по заказу определенного клиента и соответствуют его пожеланиям.
Денис Соколов называет еще один краткосрочный тренд – закупорка логистических цепочек и перебои с поставками, причем эта проблема наблюдается во всем мире).
Складская недвижимость переживает невиданный рост, и в дальнейшем этот тренд будет только усиливаться, убеждена Наталья Круглова. Это объясняется сменой бизнес-модели ритейлеров, которые от присутствия в торговых точках с дорогими метрами перешли в доставку и в складские помещения, аренда которых значительно дешевле.
Резкий спрос на склады влечет за собой рост ставок, который уже наблюдается. Так, по данным компании Colliers, средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 5280 рублей за 1 кв. м в год, что на 23% выше показателя I полугодия 2021-го. Также Наталья Круглова предсказывает, что в связи с развитием онлайн-ритейла следует ожидать развития сегмента городских складов – складов последней мили.
Несправедливо было бы утверждать, что пандемия привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости, уверен Алексей Попов. Он указывает на то, что и до весны 2020 года увеличивалось число сотрудников с удаленной (или частично удаленной) занятостью, все большее распространение получали сервисы по доставке товаров и готовой еды, теряли популярность крупные гипермаркеты в крупных ТРЦ в пользу магазинов у дома и т. д.
_________________________________________________________________________________
Пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события: многие проблемы вызваны не самой пандемией, а реакцией на нее.
_________________________________________________________________________________
На самом деле никакие долгосрочные тренды, которые наблюдались на рынке три года назад, не изменились: децентрализация, концепция "15-минутного города", трансформация общественных пространств, развитие городской логистики.
Вместе с тем возникли краткосрочные тренды: всплеск онлайн-ритейла, закупорка логистических цепочек.
– Мы сейчас находимся в хаосе из-за столкновения длинных и коротких трендов – в этом и есть основное влияние пандемии, – комментирует Денис Соколов.
В следующем году, считают опрошенные Циан.Журналом эксперты, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы, интенсивного развития гибких пространств, реконцепции торговых центров (если это по карману собственникам), роста количества магазинов формата "у дома", увеличения стоимости аренды складских помещений и активного строительства новых складов – в основном формата built-to-suit.
Галина Сучкова, генеральный директор АН "Спарта" (Кемерово):
Спрос на коммерческую недвижимость упал. Снизился объем запрашиваемых площадей. Арендаторам чаще всего требуются маленькие офисы площадью от 10 кв. м, до пандемии такие запросы вообще не учитывались нашей статистикой. Арендаторы освобождают большие офисные площади, уплотняются. Если раньше компания арендовала офис площадью 150 кв. м, то сегодня ищет для себя помещение не более 60–70 кв. м. Диапазон стоимости офиса варьируется от 300 до 1 ты. руб. за "квадрат".
Стоимость аренды офиса зависит от локации. Арендаторы хотят, чтобы путь от остановки до офиса занимал не более 5 минут. Среди других требований – хорошая транспортная доступность офиса, наличие парковочных мест. Большое внимание уделяется пешеходной зоне: если дорога от остановки транспорта до офиса некомфортная, никто не хочет въезжать даже в качественные офисы.
Внимание арендаторов не привлекают и офисы, расположенные на территории бывших промышленных зон, заводских контор. Даже если само офисное помещение будет просторным и удобным, с хорошим ремонтом, вряд ли арендатор остановит на нем свой выбор.
Из торговых центров арендаторы уходят, поиски новых иногда занимают несколько месяцев. В стрит-ритейле востребованы только помещения в локации с хорошим трафиком – например, рядом с автобусной остановкой. Уже через три дома помещение на первом этаже не будет пользоваться спросом. Торговые помещения сдаются по 500–600 рублей за 1 кв. м в месяц.
Рынок складских помещений в городе в основном представлен старыми помещениями, оставшимися еще с советских времен. Доля новых складов невелика. У нас в компании есть заявки на склады площадью по 1 тыс. кв. м. Такие склады хотят арендовать сетевые ритейлеры. Склады предлагаются по цене от 150 до 250 рублей за кв. м в месяц. Арендаторы предпочитают теплые склады с хорошей транспортной доступностью и по самой низкой цене – от 100 рублей за кв. м в месяц. Однако таких объектов на рынке очень мало.
Инвестиционных сделок на рынке немного. Как правило, спросом пользуются помещения в стрит-ритейле со сроком окупаемости 6–7 лет.