Стало известно, что Сбербанк планирует продать 19 торговых центров, являющихся непрофильным активом для финансового института. При этом принято решение, что банкиры будут реализовывать торговую недвижимость "в розницу", отказавшись от прежних планов продажи ТЦ крупными лотами. Подробнее об этом читайте в статье корреспондента VSE42.Ru.
Речь идет о торгово-развлекательных центрах "Сибирский городок" и "Июнь" – бывшие торговые центры группы "Регионы". О том, что Сбербанк планирует продать 19 торговых центров по всей России, сообщили "Ведомости" со ссылкой на представителя банка. При этом сразу был сделан акцент на том, что собственник коммерческой недвижимости отказался от планов по продаже ТЦ крупным лотом.
Основная причина принятия такого решения состоит в том, что прошлый опыт продажи ТЦ "оптом" был не очень успешным. Эксперты считают, что это связано с бушевавшей тогда в стране пандемией коронавируса. Как следствие, под удар одними из первых попали именно торговые сети. В том числе и торговые центры. Соответственно, и спрос на них тоже существенно снизился. Тем более, на крупные лоты, в которые входили сразу несколько торговых центров.
По крайней мере, насколько известно, желающих сразу выложить десятки миллиардов рублей за пакет ТЦ с непонятным на тот момент будущим не нашлось.
В этом смысле новая политика Сбербанка выглядит более чем убедительной. Да и в принципе продать крупный торговый центр "без обременения" в виде еще нескольких ТЦ представляется куда более простой задачей.
Еще раз напомню, что сами торговые центры, которые будут выставлены на продажу, ранее принадлежали группе "Регионы". Это один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России. По итогам прошлого года группа заняла 15-е место в рейтинге "Короли рынка недвижимости" журнала Forbes с годовым доходом в $130 млн. В ее портфеле крытый тематический парк развлечений "Остров мечты" и жилой комплекс Dream Towers в Нагатинской пойме. Владельцами группы являются сыновья депутата Госдумы Зелимхана Муцоева Амиран и Алихан, а также Амирхан Мори.
В мае 2021 года группа "Регионы" продала часть своих активов "Сбербанк капиталу". По крайней мере, об этом сообщали сами стороны сделки. Консультанты же, работавшие с одним из участников сделки, утверждали, что они были переданы кредитору в счет погашения долгов. По их словам, "Регионы" столкнулись с финансовыми сложностями, вызванными тем, что сфера торговой недвижимости сильно пострадала в период пандемии коронавируса.
В портфель Сбербанка в итоге вошли 14 торговых центров "Сибирский городок" и пять комплексов "Июнь" в различных городах России. Их общая площадь – примерно 577 000 кв. м. Крупнейшие объекты – ТЦ "Июнь" в Мытищах (126 000 кв. м), Красноярске (75 000 кв. м) и Санкт-Петербурге (62 000 кв. м), а также "Сибирский городок" в Кемерове (68 000 кв. м) (кемеровчанам он известен как "Лапландия"). Сейчас ими управляет структура Сбербанка "УК Сампа", которая с прошлого года занимается их предпродажной подготовкой.
Сколько Сбербанк планирует выручить от продажи этих активов, его представитель не уточнил. В сентябре прошлого года РБК со ссылкой на свои источники сообщал, что стоимость всего портфеля составляет 21,8 млрд руб. Сегодня их рыночная цена – около 22–25 млрд руб., считает директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Ирина Дощенко.
Ее оценку подтвердил и управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков. Наиболее ликвидными объектами член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян называет торговые центры "Июнь" в Мытищах и Санкт-Петербурге.
Ирина Дощенко отметила, что инвесторам могут быть интересны в том числе и относительно небольшие комплексы "Сибирский городок" в Кемеровской области и Красноярском крае. К примеру, площадь объекта в Лесосибирске – всего 5000 кв. м, в Киселевске – 6000 кв. м, два центра по 7000 кв. м находятся в Красноярске. Управлять ими легче по сравнению с крупными торговыми центрами и конкуренции у них, как правило, практически нет, говорит Дощенко. К тому же они практически не пострадали от ухода западных арендаторов, так как там сидят в основном российские и региональные компании, добавляет представитель Сбербанка.
Решение о продаже этих торговых центров по отдельности, а не единым лотом, опрошенным "Ведомостями" участникам рынка кажется правильным, так как в текущей экономической ситуации найти одного инвестора будет крайне сложно. К тому же это еще и разные по профилю и площади объекты, отмечает Микаэл Казарян. Среди потенциальных покупателей эксперты среди прочих называют компанию Malltech, которой уже принадлежит несколько крупных торговых центров в различных регионах ("Лето" в Санкт-Петербурге, "Аура" в Новосибирске, "Планета" в Красноярске и Новокузнецке), а также группу "Ташир". Их представители от комментариев отказались.
По итогам первого полугодия 2022 г. на приобретение торговых центров было потрачено 19 млрд рублей, отмечает Новиков. Это всего 10 процентов от всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Тем не менее, инвесторы в этом сегменте достаточно активны – за последние два квартала было закрыто несколько крупных сделок, указывает Казарян. По его словам, в основном речь идет о профессиональных игроках, которые понимают этот бизнес и объекты и с учетом текущей обстановки не готовы переплачивать за них.
В любом случае, сейчас крупным инвесторам, судя по всему, стоит обратить внимание на предложение, которое в ближайшее время должно появиться на рынке коммерческой недвижимости, и не упустить шанс эффективно вложить собственные деньги в обычно высокодоходную торговую сферу.
Скажется ли смена собственника на рядовых покупателях? Вряд ли. С одной стороны, собственники конкретного ТЦ наверняка имеют собственное представление о формировании коммерческой политики своих торговых центров. С другой, они максимально заинтересованы в том, чтобы представленные в ТЦ арендаторы, в первую очередь якорные, могли удовлетворить потенциальный спрос. А значит, конечный потребитель должен как минимум не проиграть, в реальности – даже выиграть, будучи конечным бенефициаром развития сети торговых центров.