Экономическая ситуация, которая складывается в России и в Кемеровской области в частности, поставила перед местным бизнесом новые вызовы. В том числе перед строительной отраслью. На которую, как известно, "завязаны" и другие бизнес-активности. Что будет со строительством в частности жилья в регионе, пытался выяснить корреспондент VSE42.Ru.
Многочисленные санкции иностранных государств, которые были наложены на нашу страну в течение последнего месяца, так или иначе заставляют задуматься о том, что будет, например, с бизнесом. Конкретно, со строительством, которое, как неоднократно говорилось с самых высоких трибун, является серьезным экономическим мультипликатором. То есть любой рост в строительстве приводит к увеличению активности в смежных сферах бизнеса. Например, в производстве стройматериалов и логистике, металлургии и деревообработке. Кроме того, приводит к росту спроса на высокотехнологичные товары, какими являются современное энергооборудование или системы вентиляции.
Если же стройка замедляется, то и смежники страдают от этого. Кроме того, одновременно с таким падением объемов строительства (в частности, жилого) неразрывно связан еще один важный для многих простых жителей региона момент: если стройка "встала", значит, квартир и жилых домов будет куплено меньше.
Собственно, сокращение темпов строительства жилья – это вторичное явление. Первичным всегда в любом бизнесе является спрос. То есть то, насколько потенциальные покупатели готовы приобретать предложенный им продукт. И, судя по всему, буквально за месяц произошла серьезная переоценка своих возможностей у потенциальных заемщиков-ипотечников в Кемеровской области.
По крайней мере, если верить представителям банков, работающих на территории Кемеровской области, только в течение марта – месяц спустя после начала так называемой военной спецоперации в Украине, количество заявок на получение ипотечных кредитов сократилась в разы. Так, согласно предоставленным нашему сайту данным, в одном из банков в течение марта – а учитывая время оформления заявок, можно говорить об общих итогах месяца, – было выдано 13 ипотек на общую сумму 31 миллион рублей. То есть говорить о полной приостановке выдачи (получения) кредитов на покупку жилья не приходится. Однако в сравнении с показателями марта прошлого года ситуация выглядит совершенно не оптимистичной. Достаточно просто привести сухие данные прошлогодней статистики, чтобы понять тренд ипотечной активности. Так, в марте прошлого года тот же самый банк выдал 101 кредит на покупку недвижимости на общую сумму 187 миллионов рублей.
Таким образом, легко посчитать, что количество ипотечных кредитов в отдельно взятом банке сократилось в денежном выражении более чем в шесть раз, а в количестве самих кредитов – почти в восемь раз.
Проще говоря, платежеспособный спрос на покупку какого-либо жилья – нового или со вторичного рынка – сократился кардинальным образом. В этой ситуации заявления о том, что застройщики, например, готовы строить в прежнем объеме и не планируют корректировать свои планы по запуску новых объектов, выглядят не очень убедительно.
Стоит отметить, что, пожалуй, первый, кто заявил о возможной коррекции планов по ведению строительства, стал Минстрой Кузбасса, честно сообщивший о рисках появления "недостроев" в регионе.
Понятно, что региональные власти будут стараться как-то минимизировать последствия падения готовности кузбассовцев покупать новое или старое жилье. Оно и понятно. Если еще недавно процентная ставка по ипотечным кредитам составляла около 8 процентов, потом – чуть более 10 процентов, то в настоящее время, например, один из крупнейших розничных банков предлагает приобрести ипотечное жилье под ставку в 19 процентов. То есть налицо рост стоимости обслуживания кредитов составил двукратный показатель. А потому можно предположить, что число желающих взвалить на себя подобное финансовое ярмо резко сократится. И сейчас, и в будущем. Опять же, показатели работы по выдаче кредитов, приведенные выше – яркое тому подтверждение.
Тем не менее, по крайней мере, официально, застройщики пытаются делать вид, что у них все хорошо. Точнее, не так. Абсолютное большинство крупных кузбасских застройщиков сообщили в частных разговорах с корреспондентом сайта, что в строительных компаниях нет планов по сворачиванию уже запущенных объектов. Что, в принципе, логично. Ведь учитывая недавний ипотечный бум, практически все квартиры в новостройках были распроданы чуть ли не на нулевом этапе строительства. Так что, как говорится, "нравится – не нравится, терпи моя красавица". В том смысле, что застройщики просто обязаны исполнить взятые на себя обязательства.
При этом представитель одной из компаний-застройщиков сообщил, что планы до 2023-2024 года не будут корректироваться однозначно. Но опять же, если учесть, что обычные сроки возведения многоквартирных домов – это порядка двух лет, – заверения застройщика о двухлетней перспективе выглядят вполне обоснованно, поскольку недавние начатые объекты будут закончены как раз к 2022 году. А вот что будет со стройкой в дальше – пока никто судить не берется.
Дополнительным обстоятельством, которое никак не способствует продолжению "ипотечного бума", можно считать и неизбежное удорожание строительных материалов. Которое, кстати, началось еще в прошлом году.
Так, например, по словам представителей компаний-поставщиков строительных материалов, в 2021 году "в моменте" рост цен на металл составлял до 100 процентов, на древесину и того больше – до 150 процентов или в 2,5 раза.
– Судите сами. Например, обрезная доска выросла в прошлом году с 7-8 тысяч рублей за кубометр до 20-21 тысячи. Потом, правда, был ценовой отскок. Но относительно небольшой. До 14-15 тысяч рублей за куб. То есть в результате от базовой цены стоимость леса выросла в два раза в среднем. Что будет в ближайшее время – предсказывать не возьмусь. Но на какое-либо снижение цен или даже их стагнацию рассчитывать не приходится. А все это так или иначе ляжет на себестоимость возводимого жилья, – рассказал собеседник сайта.
При этом он отметил, что в марте текущего года, несмотря на достаточно высокие цены на стройматериалы, покупательская активность практически не изменилась. То есть и розничные продажи, и оптовые пока остаются на прежнем уровне – плюс-минус. Однако относительно высокий уровень спроса наш собеседник связал опять-таки с тем, что строительные компании просто не могут в настоящее время снять с себя обязательства по уже начатым объектам – их надо так или иначе заканчивать.
– Но откат будет, я в этом уверен. И цены растут, и ипотека стала куда более недоступной. Причем с ценами вообще какая-то странная история происходит. Дорожает даже то, что, казалось бы, не должно. Например, щебень. Так, местный производитель поднял отпускные цены, мотивируя это тем, что в своем производстве использует импортное оборудование, которое теперь станет содержать дороже, чем прежде. По сути, этакая игра на опережение. Еще реальных проблем с тем же оборудованием нет, но владелец уже закладывает потенциальные перспективные риски в стоимость товара, – рассказал представитель поставщика строительных материалов.
В завершение приведу условия погашения ипотечного кредита в одном из крупных российских банков, которые в настоящее время легко рассчитать с помощью его кредитного калькулятора. Итак, при стоимости квартиры в 3 миллиона рублей и наличии у заемщика 20 процентов от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса (то есть 600 тысяч рублей) при ставке 19,5 процентов годовых придется ежемесячно платить 39118 рублей. Причем делать это придется в течение 30 лет.
И еще один нюанс. Для получения одобрения на предоставление ипотеки заемщику необходимо показать ежемесячный доход в размере 55037 рублей. Сколько желающих приобрести жилье под такой ипотечный кредит и на таких условиях – предположить несложно. Особенно учитывая, что помимо ежемесячного платежа в банк получатель кредита должен ежегодно оплачивать как минимум страхование жизни в размере 1 процента от оставшейся суммы кредита. Несложно посчитать, что только на старте на эти цели придется выложить 26 тысяч рублей.
Плюс к этому банк берет комиссию за (не вполне понятную банковскую услугу) электронную регистрацию сделки – 0,3 процента от суммы кредита. Или еще почти 8 тысяч рублей. Точнее, 7,8 тысячи рублей.
Итого, прежде чем получить ипотечный кредит, заемщик должен будет выложить почти 34 тысячи рублей. И это плюсом к ежемесячному платежу банку в счет погашения ипотеки.
Вместо резюме стоит отметить следующее. Даже если застройщики при поддержке власти и прочих "плюшках" будут готовы строить новое жилье, то количество желающих приобрести его окажется значительно меньше, чем еще недавно. По крайней мере, так видится складывающаяся ситуация. А если упадет спрос, то и смысл строить больше или хотя бы в прежних объемах отпадает, судя по всему, сам собой.
Помимо всего вышесказанного нельзя забывать и о том, что основная рабочая сила, которая используется в строительных компаниях – это граждане, приехавшие на "большие стройки" из стран так называемого ближнего зарубежья. Насколько привлекательной для них останется работа в новых экономических реалиях, например, при необходимости часть заработанных рублей отправлять своим семьям – вопрос риторический.
Однако, несмотря на все перечисленные новые объективные экономические реалии, например, в администрации города Кемерова корреспонденту сайта сообщили, что планов по сокращению объемов ввода жилья нет. Пока. Что касается видения ситуации в Минстрое Кузбасса, то оперативный комментарий в этой структуре областной власти получить не удалось. Как сообщили в Минстрое, в настоящее время человек, уполномоченный давать комментарии средствам массовой информации... находится на больничном.
Тем не менее, редакция будет следить за тем, что происходит в строительной сфере Кемеровской области в целом, и в частности в строительстве жилья. Остается надеяться, что власти и бизнес смогут найти хоть какой-то эффективный выход в ответ на новые экономические вызовы и новые жилые дома все-таки будут появляться на картах кузбасских городов.