Ситуация с активностью на рынке недвижимости в последние годы, судя по всему, вопросов вызывает немного. По мнению его участников, здесь наметился серьезный застой, от которого страдают и застройщики, и риелторы, и сами потенциальные покупатели. Что ждет рынок в ближайшем будущем, попытался разобраться корреспондент VSE42.Ru.
У застройщиков забрезжила слабая, но все-таки надежда на то, что им удастся увеличить объемы своего бизнеса. И причина тому вовсе не активизация покупательской активности на рынке недвижимости. Вовсе нет. Причину будущих доходов строители увидели в изменении федерального законодательства. А точнее, введение системы эскроу-счетов, которые призваны повысить защищенность дольщиков. Однако, в новой системе и расходы застройщиков вырастут.
Суть новой системы сводится к тому, что деньги дольщиков попадают не напрямую строителям или инвесторам, а на специальные эскроу-счета в банки. И воспользоваться ими можно только после завершения определенных этапов строительства. А до того, компании-застройщики вынуждены либо вкладывать в строительство собственные оборотные средства, которых, как известно, не хватает, либо брать банковские кредиты.
Само собой, кредиты – штука платная, а значит, приведет неизбежно к росту издержек. А значит, как полагают строители, к росту цен. По оценкам участников рынка, рост стоимости нового квадратного метра может достичь в результате 10-12 процентов. То есть как раз на величину процентной ставки банковского кредита.
По крайней мере, представители сразу нескольких кузбасских застройщиков заявили об этом. Мол, начатые объекты "достраиваем по старой схеме, а те, что запущены после 1 июля – уже по новой, с использованием эскроу-счетов, а значит, продавать будем дороже".
И все бы ничего, да только как опасаются сами строители, издержки могут вырасти, а цены за ними не пойдут. И все из-за реальной рыночной ситуации. Сложившейся в Кемеровской области в целом, и в Кемерове, и в особенности в Новокузнецке – в частности.
– Понятно, что экономику отменить нельзя. То есть, если есть расходы, то доходы должны их перекрывать как минимум с небольшим запасом, чтобы был смысл что-то строить. Иначе банкротство – а это уже никакой не бизнес. Соответственно, если расходы растут, то цена нового жилья на рынке должна тоже расти. Но парадокс состоит в том, что этого может не произойти либо рост не окажется адекватным по сравнению с тем, как вырастут расходы застройщиков, – рассказал на условиях анонимности маркетолог одной из крупных кемеровских строительных компаний.
По его словам, в последние годы в Кузбассе отмечается падение продаж как на рынке первички, так и вторичного жилья. И это при существующих ценах. Если же в подобных условиях произойдет рост цен, то это может привести к совершенно неожиданным последствиям.
– Тут вообще очень опасная штука. По крайней мере, для рынка первичного жилья. Если предположить, что застройщик поднимает стоимость квадратного метра по экономическим, а вовсе даже не по спекулятивным соображениям, то потенциальный покупатель начинает понимать, что проще купить вторичку, которая не имеет жесткой привязки к цене нового жилья. Причем, вторичка эта может оказаться не в Кузбассе, а, как минимум, в соседнем Новосибирске. То есть, складывающаяся ситуация может ускорить выдавливание из региона тех, кто уже и без того размышляет о покупке квартиры в других регионах страны, – считает собеседник редакции.
Помимо жилья, о котором принято говорить в первую очередь, есть еще один весьма важный сегмент рынка недвижимости – коммерческий. По объемам он вполне может сравниваться с квартирами и домами, которые в ежедневном режиме покупаются и продаются. Правда, здесь есть особая специфика.
Во-первых, это площади. В случае с коммерческой недвижимостью речь идет о сотнях и тысячах квадратных метрах – и все это относительно одного только объекта. Поэтому сделки по продаже подобных зданий (строений и сооружений), возможно, случаются гораздо реже, поскольку их сумма может быть гораздо выше. Но это, как говорится, в случае с коммерческой недвижимостью "здорового человека".
А вот что касается коммерческой недвижимости "курильщика" – данный не научный термин можно условно применить к ситуации в регионе – то тут не без нюансов.
И это уже, во-вторых. Буквально в последнее время наметился просто пугающий спад интереса к подобного рода недвижимости. Вот что рассказал корреспонденту редакции представитель одного из крупных кузбасских игроков на рынке коммерческой недвижимости.
– Ситуация аховая. Чтобы не сгущать краски, просто приведу один конкретный пример. В промзоне неподалеку от одного из крупных кемеровских предприятий продаем здание. Его площадь около тысячи квадратных метров. Все коммуникации подведены. Ремонт нужен – при желании. Здание подходит для какого-нибудь небольшого производства. Кроме того, в нем можно разместить и офисное помещение, поскольку в нем три этажа. Последний реальный покупатель интересовался этим объектом в 2016 году. Тогда мы просили за него 10 миллионов рублей. Потенциальный покупатель предлагал купить за восемь миллионов. Мы тогда ни в какую не согласились скинуть 20 процентов. Что называется, встали в позу. И покупатели отказались от сделки. В итоге сейчас это трехэтажное здание продается за… 1,6 миллиона рублей. То есть дешевле, чем приличная однокомнатная квартира в Кемерове. Продается, но никак не продастся. Недавно вроде появилась покупательница, согласная поменять свою "однушку" на здание. И мы даже согласились – раз все равно три года объект стоит колом. Но незадолго до сделки покупательница отказалась. Короче, достаточно большое здание сегодня не можем продать даже за цену, раз в семь ниже, чем три года назад. Выводы сами делайте, – рассказал собеседник сайта.
Теперь немного о географическом аспекте рынка недвижимости в пределах Кемеровской области. По словам все того же маркетолога крупной строительной компании, идти сегодня из Кемерова даже в Новокузнецк, а уж тем более в малые кузбасские города сегодня вряд ли кто из строителей отважится.
– В областном центре проблем хватает. Народ не так охотно, как хотелось бы, идет в банки за ипотекой, а уж тем более с наличкой. Но, с другой стороны, здесь хоть что-то как-то продается. В том же Новокузнецке дело, на мой взгляд, совсем неважно. Рынок стоит, объемы продаж, увы, не радуют. А уж в каком-нибудь Киселевске или Прокопьевске – там совсем все не радостно. Туда можно идти только под какие-либо целевые проекты. Например, под снос ветхого и аварийного жилья, строить для каких-либо предприятий, для их сотрудников. Просто выйти на рынок – заведомо обреченная на провал затея, – говорит представитель стройкомпании.
Что касается, рынка коммерческой недвижимости за пределами Кемерова, то, по словам представителя крупной риелторской компании, специализирующейся на ее продаже, ситуация еще более однозначная, чем на рынке жилья.
– Такое ощущение, что вся недвига в области никому не нужна. Покупателя практически нет. Судите сами. Несколько объектов в Киселевске, в Прокопьевске, в Белове, в Ленинске-Кузнецком. За полгода – одна продажа! Разве это бизнес-активность? Получается, что предприниматели не готовы в принципе вкладываться в недвижимость для коммерческих целей – размещения какого-нибудь производства или, например, предприятия общепита, – уверен риелтор.
По его словам, многие даже очень мелкие предприниматели из малых городов стремятся перебраться из них. И если не в соседние регионы, то "хотя бы в Кемерово".
– Причем покупают даже самые незначительные по площади объекты. Например, под парикмахерскую или "маникюрную". Нередко бывает, что пенсионеры из кузбасской глубинки, видимо, накопив за время работы денег, покупают самую скромную коммерческую недвижимость в Кемерове и сами сюда перебираются жить. Лишь бы уехать из своего маленького городка. А потом тянут за собой детей, как только сами немного обустроятся в областном центре. В результате организуют пусть очень маленький, но все-таки бизнес, семейное предприятие. Такие достаточно часто встречаются среди наших клиентов. А еще чаще – те, кто просит подыскать недвижимость в соседних регионах, – подытоживает собеседник редакции.
Ну и в завершении стоит отметить, что, вопреки неоптимистичным словам наших экспертов, их коллеги, занимающиеся мониторингом динамики цен на недвижимость в Кузбассе, отмечают, что только за последний год она выросла на семь процентов. По крайней мере, на жилье.