Квартира мечты или мечта о квартире

 1923 
23 Октября 2017, 08:56

Риелторы и застройщики в Кемерове отмечают, что рынок недвижимости в регионе сдвинулся с мертвой точки, куда его оттеснил кризис несколько лет назад. Все чаще жители областного центра покупают квартиры. Причем, далеко не самые дешевые. Одновременно выросло и предложение в тех же новостройках. Пришло ли время стать обладателем собственного жилья и как правильно сориентироваться в большом количестве предложений, попытался разобраться корреспондент VSE42.Ru.

Брать или не брать?

Несмотря на определенный оптимизм, говорить о восстановлении докризисного спроса на жилье пока рано. Хотя определенные предпосылки – как объективные, так и субъективные – заметны даже стороннему наблюдателю.

Во-первых, в 2015-2016 годах строительство жилья в том же Кемерове шло, скорее, по инерции. То есть, инвесторы и застройщики завершали уже начатые ранее объекты. А вот чтобы начать новые – это было под большим сомнением.

Во-вторых, – и это объясняло сомнения строителей – катастрофически упал покупательский спрос. С одной стороны, причиной этого стало резкое сокращение доходов жителей региона: кто-то в это время лишился работы, у кого-то срезали зарплату.

С другой стороны, в условиях значительно возросшей ставки рефинансирования Центрального банка России (по которой коммерческие банки "покупают" у него деньги), стоимость ипотечных кредитов резко выросла. Таким образом, сложились сразу два негативных экономических фактора: доход упал, а стоимость кредитов возросла.

Соответственно, желающих войти в многолетнюю эпопею под названием ипотека остались единицы. В буквальном смысле слова. Как вспоминает Алена Смирнова, работавшая в кузбасском филиале одного из крупнейших российских банков, в начале 2015 года каждый новый ипотечный клиент воспринимался тогда, как редкий счастливый случай.

В настоящее время ситуация не просто начала меняться кардинальным образом. Она уже изменилась. Ставка рефинансирования снизилась до 8,5 процента годовых. А с учетом различных акций эффективные процентные ставки по ипотечным кредитам заявляются на уровне в два процента ниже. На рынке реально рекламируются кредиты под 6,5 процента годовых.

И, согласитесь, с еще недавними 15-18 процентами такая ипотека кажется просто бесплатной.

И вот уже застройщики вновь соревнуются между собой, доказывая, что именно их жилье достойно того, чтобы потенциальный покупатель обратил на него внимание, задумался о покупке квартиры и… расстался с энной денежной суммой. Ну или взял кредит на покупку жилья.

Теперь, собственно, и осталось главное. Понять, стоит ли залезать в долги и покупать квартиру именно сейчас? Может быть имеет смысл еще немного подождать? Вдруг что-то изменится. Например, процентная ставка еще снизится. Или цена на квадратный метр жилья упадет. Попытаемся в этом разобраться.

Цена и качество

Объективно говоря, самые "сладкие" места в Кемерове по большей части уже застроены. Речь, разумеется, о центральном районе города. Уже много лет осваиваются периферийные районы. Более благозвучное название – спальные. В настоящее время к таковым можно отнести Радугу, Южный и "удаленные подступы" Ленинского района, что рядом с проспектом Комсомольский.

Для того, чтобы оценить преимущества новостроек в этих районах, редакция попросила экспертов рынка недвижимости высказать свое мнение о них.

Как рассказал VSE42.Ru представитель одного из крупных риелторских агентств Алексей Сологубов, часто первый вопрос, который задают будущие новоселы – это качество жилья. То есть, насколько тепло будет в квартирах зимой, насколько, в конце концов, прочно построены дома. Потом заходит речь об инфраструктуре.

– Предполагается ли в новых жилых районах строительство детских садов, школ, и, конечно же, оборудование дворовых детских площадок. Эти вопросы интересуют практически всех, – говорит наш собеседник.

По его словам, что касается качества самого строительства, то здесь обычно особых вопросов не возникает. Хотя бывают и исключения. Многим памятны скандалы, когда один из крупнейших застройщиков построил дома, которые, как выяснилось в первую же зиму после их заселения, были возведены по летнему принципу. Говоря проще, стены, рассчитанные на теплую среднерусскую зиму, попросту промерзали. Тогда массовые жалобы несчастных обитателей многоэтажек, которые получили все эти проблемы за собственные деньги, вызвали общественный резонанс. Сам застройщик вынужден был подручными средствами ликвидировать откровенные просчеты проекта, положенного в основу нового дома.

Как говорили в неофициальных комментариях этой ситуации специалисты рынка, причиной "летнего варианта" стало исключительно желание застройщика заработать, сэкономив, как выяснилось, на необходимых расходах, в том числе по утеплению стен.

– Сегодня такие "летние варианты" практически исключены. Строительные компании могут потерять авторитет быстро, а вот заработать его вновь – на это могут потребоваться годы. Так что на этом как-то не принято уже экономить. Соответственно, можно уверенно говорить, что качество новостроек у разных компаний более или менее одинаковое. Хотя нюансы все же бывают. Сами понимаете. Частная компания, делающая бизнес на строительстве, всегда пытается повысить маржу от проданных квартир, – рассуждает Алексей Сологубов, подчеркивая, что в первую очередь будущий новосел должен все-таки определиться с районом своего жилья. "Где удобнее, где ближе добираться по ежедневным надобностям, там и надо покупать квартиру. Особенно при том, что стоимость одного квадратного метра у кемеровских застройщиков сопоставима".

Транспортная доступность

Именно вопрос транспортной доступности, уверен эксперт рынка недвижимости, является ключевым. Жизнь в условиях перегруженного городского автомобильного трафика – суровая реальность даже такого относительно небольшого города как Кемерово.

Одним из наиболее разросшихся за последние годы районов стала Радуга. Справедливости ради стоит отметить, что уже после того, как здесь появились первые жилые новостройки, была построена и социальная инфраструктура. С той или иной степенью удовлетворения потребностей жителей района.

Более того, с учетом резко возросшей заселенности Радуги, власти реконструировали проспект Шахтеров, увеличив на нем количество полос для движения транспорта. И все бы ничего, если бы новый широкий проспект не упирался в улицу Терешковой и в бутылочное горлышко моста "Кузбасский".

Как следствие – ежедневные утренние и вечерние пробки, в которых еле едут автомобили с жителями разросшегося Рудничного района, а также города-спутника Лесная Поляна. В результате дорога утром на работу и домой вечером может занимать 1,5–2 часа.

Похожая ситуация сложилась и для тех, кто живет на Южном. Пробки от проспекта Кузнецкий до улицы Базовая в часы пик – практически повседневная реальность. В результате дорога до гораздо более географически близкого района, чем Радуга, может занимать достаточно много времени. При том, что, например, ранним субботним или воскресным утром с Южного в центр Кемерова или обратно можно добраться буквально за несколько минут.

При этом, что в случае с Радугой, что в случае с Южным, транспортная проблема практически неразрешима. Строительство каких-либо проезжих улиц-дублеров не рассматривается даже в далеких перспективах. Впрочем, как и многоуровневых развязок. Даже в относительно сытые годы речи об этом не велось, что уж говорить об этом сейчас, когда в бюджетах всех уровней наблюдается тотальный дефицит.

Три проспекта

Особняком, как видится, в этой ситуации стоит жилая застройка в Ленинском районе Кемерова. С одной стороны, если брать исключительно географическое расположение, например, 68-го микрорайона, где сейчас один за одним сдаются в эксплуатацию жилые новостройки, то расстояние от него до кемеровского "сити" составляет порядка 8 километров. Что по меркам Кемерова почти треть протяженности всего города.

С другой стороны, как ни странно, транспортная доступность этого микрорайона отличается, как кажется, куда большей привлекательностью. Судите сами. Выезд по проспекту Химиков, а далее на выбор: либо проспект Ленина, либо проспект Октябрьский, либо проспект Притомский. Все эти три магистрали в час пик, разумеется, загружены, но, благодаря достаточно высокой пропускной способности автомобильный трафик здесь не упирается в откровенные бутылочные горлышки, а значит, пробок существенно меньше. С учетом самого активного движения реальное время в пути в центр города или обратно не превышает 40 минут. Причем основные затруднения автомобилисты испытывают все в той же центральной части города.

Кстати, не стоит скидывать со счетов и проспект Химиков, который, например, в вечерние часы пик подхватывает часть автомобильного трафика с улицы Терешковой.

Одним словом, вопреки возможным ожиданиям, транспортная доступность 68-го микрорайона значительно выше, чем той же Радуги или Южного. Это, как говорится, проверено на себе.

Еще один немаловажный фактор для загазованного города – это качество воздуха в разных районах. Тут, пожалуй, все три участника нашего неофициального рейтинга – и Рудничный район, и Южный, и 68-й микрорайон – находятся примерно в равном положении. Удаленные от промышленной зоны, они гарантируют своим обитателям относительно чистую атмосферу.

С той лишь разницей, что, согласно розе ветров и географической удаленности, пожалуй, в лидеры (пусть и с незначительным отрывом) выходят все же "удаленные подступы" Ленинского района. Учитывая, что практические все промпредприятия расположены в Заводском районе, то очередной выброс с очередной трубы дойдет до жителей 68-го микрорайона только когда все остальные уже "нюхнут" его по полной. Не случайно считается, что именно эта часть города является наиболее экологичной.

"Нечерновой" вариант

Стоит ли утверждать, что из вышесказанного следует вывод об особом положении жителей 68-го микрорайона? Возможно. Однако не только экологией и транспортной доступностью измеряется привлекательность городских новостроек. Чтобы получить более полную информацию, мы обратились за комментариями к представителю Фонда развития жилищного строительства, учрежденного департаментом строительства Кемеровской области, Вере Тумановой.

– Застройку в этом микрорайоне ведет наш фонд (ФРЖС). В настоящее время введено в эксплуатацию уже 12 многоквартирных домов. Согласно проекту в жилом комплексе "Томь" будет построено в общей сложности 19 домов, то есть предстоит построить еще 7 домов. Срок окончания застройки в 68-м микрорайоне – 2021 год. В общей сложности более 2,3 тысяч семей кемеровчан смогут здесь стать новоселами, – рассказала Вера Туманова. При этом строительство домов 3-й очереди не доставит дискомфорта жителям в введенных ранее домах, поскольку вопрос объезда жилого комплекса решается уже в текущем октябре – сдаются Южный и Западный проезды вокруг микрорайона.

По ее словам, в жилых новостройках будущие владельцы получают не просто квадратные метры с так называемой черновой отделкой. В квартирах ФРЖС уже возведены перегородки, проведена электрика с установкой выключателей и электророзеток, сделана стяжка на полу, остеклены балконы. Так что черновая отделка получается на деле далеко не такой уж и черновой.

Плюс к этому балконы в новостройках ФРЖС не входят в общую площадь квартир, исходя из которой рассчитывается стоимость жилья. Это позволяет покупателям сэкономить, как минимум, 100 и более тысяч рублей по сравнению с теми квартирами, где застройщик включает балконы и лоджии в общую площадь.

Стоит отметить также широкую линейку квартир в новом микрорайоне: от небольших однокомнатных площадью 25 квадратных метров до 4-комантных почти 95-метровых квартир.

Что касается условий ипотеки в новом микрорайоне, то благодаря взаимодействию ФРЖС и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области сейчас действует акция, в рамках которой потенциальный заемщик может купить квартиру в ипотеку на условиях "ниже низкого". Так, на отдельные квартиры в новостройках действует ипотека от 6% годовых.

И напоследок, возвращаясь к транспортной доступности. Что касается 68-го микрорайона, то уже в ближайшее время она станет еще большей. Согласно проекту, запланировано протянуть проспект Химиков вплоть до так называемой Суховской дороги, а ее, в свою очередь, сменит построенный Восточный проспект. В результате 68-й микрорайон будет опоясан по периметру автодорогами. Так что житель любого местного дома сможет без проблем доехать на автомобиле. Кроме того, здесь предполагается запуск новых маршрутов общественного транспорта.

Фото: VSE42.Ru/ФРЖС

ЖК "Томь" Кемерово новостройки строительство жилья
Расскажи друзьям

Соц.сети